親が認知症になると不動産売却できない?トラブル事例と成年後見制度を解説
高齢化が進む日本社会で、将来的には4人に1人が認知症予備軍になると言われているからこそ、財産管理は家族ぐるみで進めるべきです。
とくに不動産管理は、所有権を持っている方でなければ売却・運用できない規制があるからこそ、財産を無駄にしないためにも早めに対処すると良いでしょう。
本記事では、親が認知症になったときの不動産売却についてお伝えしたうえで、起こりうるトラブルと成年後見制度について解説します。
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親が認知症になったら不動産売却はできない?
親が認知症になって、不動産の所有権を持つ家族が意思能力を失った場合は、売買契約ができません。
意思能力とは、自分の決断や行ためによって法律的にどのような結果を生み出すのかを判断できる能力を意味する法律用語です。
つまり「不動産売却をしたら不動産の所有権はなくなる」「不動産売却をすると対価の売却資金を取得できる」などの状況を理解できれば意思能力があると判断します。
一方で、記憶障害やコミュニケーション能力の低下が著しく、不動産会社との話し合いができなかったり手続きで必要な記入ができなかったりするのであれば意思能力はないと判断されるでしょう。
認知症といっても、初期症状から重症までさまざまな段階があるため、「認知症=不動産売却はできない」とはなりません。
あくまで所有権を持つ方が売却活動や手続きをおこなえる状態であれば、単独であっても不動産の売却はできる可能性があります。
また、身体的な治療のために入院していて直接不動産会社や買主とやり取りができない状態であっても判断能力が十分であれば不動産売却は可能です。
ここでいう判断能力は法律用語で言う意思能力と同じで、病気や怪我で身体的に問題を抱えていても不動産売却には影響しません。
意志能力さえはっきりしていれば、委任状を用意して子どもなどの親族が代理人となって不動産売却を進められます。
ただし、意思能力が十分でないレベルで重症化しているのであれば、親族間であっても委任状を使った不動産売却はむずかしいです。
そもそも委任状とは「自分の代わりにこの方を代理人として任命します」と意思表明する書類であるため、意思能力がなければ代理人を立てる判断もできません。
結果的に、たとえ認知症になる前に親族間で「将来的には子どもに不動産管理を任せる」と口約束していたとしても、法的な効力は持たないため無効となります。
原則として、土地や建物の所有者以外が勝手に売却・運用するのは認められていないため、意思能力がある状態で単独売却するか代理人を立てるなど準備しましょう。
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親が認知症になったら起こりうる不動産売却のトラブル
親が認知症になったからといって、勝手に不動産や貯金などの財産を売却・運用・処分するのは認められておらず、トラブルに発展するケースが多いため気を付けましょう。
まず、親が認知症になって意思能力がなくなったからといって委任状も用意せずに勝手に不動産を売却すると、相続のタイミングで民事訴訟になりかねません。
不動産は所有権を持つ方の名前で名義登記されていますが、名義人以外の方が勝手に不動産を売却して現金化したものを私物化すると相続トラブルに発展します。
本来は不動産を相続する権利のあった親族たちが利益を得られないだけではなく、不動産の相続権を持つ方は遺産相続に関する民事訴訟を起こす権利があります。
そのため、勝手に売却しないのはもちろん、他の親族に勝手に売却されないように注意しましょう。
続いて、認知症の親の介護が必要になった場合、バリアフリー設備や十分な間取りが必要になりますが、意思能力を持たない方に不動産購入はできません。
売買契約を結ぶうえで、買い手の意思能力の有無は必ず確認されるため、基本的には契約が無効となります。
不動産購入に限らず、預貯金を勝手に使ってリフォームしたり物件を購入したりする行為も、相続時トラブルの原因になりかねません。
どうしても介護のためにリフォームや物件購入が必要な場合は、法定相続人に該当する親族に相談したうえで、全員が納得しているか確認しましょう。
最後に、認知症の家族介護が厳しい状態になると施設に入居させなければならないケースも出てきます。
施設に入居するのであれば、初期費用と入居費用で毎月まとまった資金が必要になるため、介護費用を捻出するために不動産売却をする場合は法定相続人たちの許可が必要です。
相続が発生する前であれば、法定相続人から合意を得られないまま不動産売却したところで法的な拘束力はないものの、将来的な相続時には民事訴訟の対象になりかねません。
施設に入居させる場合に限らず、自宅で介護するにしても介護ベッド・おむつなど、初期費用や消耗品で介護をする方に多くの負担がのしかかります。
介護施設や自宅介護のための資金調達を目的として、不動産売却をするのであれば、後からトラブルにならないように介護施設の資料や領収証はすべて保管しておくのが賢明です。
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認知症の親の代わりに不動産売却ができる成年後見制度とは
原則として、親が認知症になった場合、土地や建物の所有権を持つ方に意思能力が残っていなければ、親族であっても勝手に不動産売却はできません。
ただし、親が重度の認知症で意思能力を持っていなくても、成年後見制度を利用すれば財産管理が可能です。
成年後見制度とは、認知症・知的障害など意思能力が十分ではないと判断された方の代わりに、親族や専門家が財産管理をしながら生活を支援する制度となります。
成年後見制度の種類は、法定後見制度と任意後見制度です。
法定後見制度は、すでに認知症になってしまった方の財産を管理したいときに申請をすると、本人の代わりに家庭裁判所が適任かどうかを判断します。
意思能力が皆無な方を保護する後見・意思能力が著しく足りていない方を保護する補佐・意思能力が欠けている方を保護する補助の3種類から、状態に応じて分類されます。
任意後見制度は、認知症や知的障害を患う前に不動産や預貯金の所有権を持つ本人が選び、選ばれた方が所有者の生活を支援するために財産管理が可能です。
法定後見人になれる条件は、親族・弁護士・司法書士・社会福祉士・福祉関係の法人であり、未成年者・破産者・過去に訴訟をした方などは対象外です。
不動産や預貯金などの財産の所有者の意思能力がはっきりとしている間に任意後見制度を利用していれば、本人の希望が尊重されやすいでしょう。
誰を管理者にするのか、どこまで支援してもらうのかまで細かく決められます。
一方で、法定後見制度を利用する場合、後見人に適しているかどうかは職業・経歴・本人との利害関係・その他の事情を考慮して家庭裁判所が決定します。
たとえ本人との関係が良好であったとしても、家庭裁判所が不適切と判断した場合、再度不服申し立てなどはできない点を理解しておきましょう。
また、法定相続人は必ずしも一人とは決められておらず、状況に応じて複数人が選ばれる可能性もあります。
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まとめ
認知症が社会問題として取り上げられている中、親が高齢になっているのであれば、認知症になる可能性を考慮して財産管理の計画を立てるべきです。
基本的に認知症などで意思能力がなくなった場合、親族であっても勝手に不動産の売却・運用はできません。
勝手に手をつけてしまうと相続時にトラブルに発展するリスクもあるため、親族と話し合いをしながら成年後見制度をうまく活用しましょう。
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