不動産売却におけるオーバーローンとは？調べ方と対応方法について解説！

住宅ローンの返済が滞ったり、離婚による別居などの理由で、住宅ローンが残っている不動産の売却を検討している場合、オーバーローンであるかどうかで対応方法が変わるため注意が必要です。
オーバーローンとは、不動産を売却価格で住宅ローンの残りを完済できない状態を指します。
そこで今回は、オーバーローンとは何か、その調べ方とオーバーローンである場合の対応方法について解説します。

不動産売却における「オーバーローン」と「アンダーローン」の違いとは

オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残りを下回る状態であり、対応方法に頭を悩ませる方も多いでしょう。
その一方で、アンダーローンの状態だとスムーズに不動産の売却が完了できます。
オーバーローンについて、アンダーローンとの違いに触れながら、以下に解説します。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、売却したい不動産が、住宅ローンの残りよりも、高い価格で売却できる状態のことです。
たとえば、住宅ローンが2,500万円残っているのに対して、不動産の売却価格が3,000万円だった状態です。
ご自身の貯蓄で住宅ローンの残りを補う必要がなく、不動産を売却して得た収入によって住宅ローンの残りが完済できます。
アンダーローンだと、スムーズに売却までの手続きが進められるでしょう。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、売却したい不動産の価格が、住宅ローンの残りよりも低い状態のことです。
たとえば、住宅ローンが4,000万円残っているのに対して、不動産の売却価格が3,000万円である状態です。
このような状態だと、不動産を売却して得た収入だけでは住宅ローンの完済ができません。
オーバーローンになってしまうとスムーズに売却ができないため、売却価格だけだと足りない住宅ローンの残りは、ご自身の貯蓄で補わなければなりません。
なぜならば、オーバーローンによる売却を、住宅ローンの契約を交わした金融機関から認めてもらえないからです。
住宅ローンを完済しなければ、不動産に担保として設定された抵当権の解除を受け付けてもらえません。
法的に抵当権が設定された不動産の売却は可能ですが、抵当権が付いたままの不動産はニーズがほとんどないため、売却が不可能なのです。

オーバーローンが解消されにくい理由とは

住宅ローンを返済し続けていると、いつかはオーバーローンが解消されますが、解消されるまでには長い年月が必要です。
たとえば、不動産の本体価格だけでなく諸費用までフルローンを組んだ場合、不動産購入時点からオーバーローンの状態になってしまいます。
また、新築物件を購入した場合、居住を開始したときから不動産の資産価値が大きく下がり続けるのも、オーバーローンが解消されにくい理由です。
さらに、住宅ローンのほとんどが、返済が始まるときは金利の割合が多くなかなか元金が減らない元利金等型であるのも、オーバーローンが解消されにくい理由として挙げられます。

不動産売却におけるオーバーローンかどうかの調べ方

住宅ローンが残っているが不動産の売却を進めたい場合、オーバーローンであるかどうかを調べましょう。
オーバーローンであるかは、住宅ローンの残りと、不動産の売却価格の調べ方の2つを知ると良いです。
それぞれの調べ方について、以下に解説します。

住宅ローンの残りの調べ方

まず、オーバーローンであるかどうかは、住宅ローンがどのくらい残っているか確認しましょう。
住宅ローンが変動金利である場合、金融機関から定期的に自宅に届く、返済計画書と残高証明書によって住宅ローンの残りが確認できます。
郵送にて届く書類だけでなく、金融機関によってはウェブ上のマイページからも確認できます。
書類を紛失してしまったりマイベージへのログイン方法を忘れてしまったりした場合は、金融機関に直接問い合わせすると良いです。
一方、住宅ローンが固定金利である場合だと、契約時に発行される返済表や償還予定表などの書類から、住宅ローンの残りが確認できます。

不動産の売却価格の調べ方

次に、住宅ローンの残りが分かったら、不動産の売却価格を調べて双方を比較し、オーバーローンであるかどうかを確認しましょう。
不動産の売却価格は、自分で家の価値を調べる方法と、不動産会社に依頼する2つの方法があります。
自分で家の価値を調べる場合、地域周辺で売却に出されている類似物件の売り出し価格を調べましょう。
また、地域周辺で過去に成約された不動産の価格も調べてみると良いです。
できる限り、多くの売り出し価格や成約価格を比べると、おおよその売却価格がわかります。
自分で家の価値を調べる方法に不安がある方は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社に査定を依頼する場合、机上査定を選ぶのがおすすめです。
机上査定だと、直接不動産を訪れずに簡単に査定ができるため、気軽に依頼できるでしょう。
最後に、住宅ローンの残りと不動産の売却価格を比べます。
住宅ローンの残りが不動産の売却価格を上回ってしまった場合、オーバーローンです。

不動産売却におけるオーバーローンだった場合の対応方法

オーバーローンだった場合、そのまま住み続けるか任意売却をおこなうかの2つの方法があります。
オーバーローンだった場合の対応方法について、以下に解説します。

そのまま住み続ける方法

たとえば、離婚による別居が理由で、オーバーローンである不動産を売却したい場合、夫婦のどちらかが住み続ける方法があります。
一般的に住宅ローンの契約内容は、夫が債務者となっているケースがほとんどです。
夫がそのまま不動産に住み続けて住宅ローンの支払い続ける場合だと、問題ありません。
しかし、妻を連帯保証人に設定した状態で、夫が住宅ローンの返済を滞った場合には、妻が夫の代わりに全額返済しなければならないため注意が必要です。
一方で、夫が債務者かつ不動産の名義人であるが、妻や子どもが住み続ける場合は、住宅ローンの返済と名義について話し合わなければなりません。
妻に返済能力があるならば、住宅ローンの借り換えをおこなうと良いです。
妻に返済能力がないならば、夫と賃貸借契約を交わし、賃料を支払う方法がおすすめです。

任意売却をおこなう

不動産を売却したいがオーバーローンとなった場合、任意売却をおこなう方法がおすすめです。
一般的には、住宅ローンを完済しなければ、金融機関から不動産売却が認められません。
しかし、金融機関から任意売却の合意を得て、市場価格で不動産売却をおこなう方法があります。
任意売却は金融機関にとっては不利益なのですが、競売にかけられてしまうと、市場価格よりも低い価格で売却されてしまいます。
できる限り高い価格で売却し、住宅ローンの残りの返済をしてもらうためにも、競売ではなく任意売却を進めることが認められるのです。
任意売却によって得た収入は、そのまま全額住宅ローンの返済に充てられ、残った住宅ローンは引き続き返済し続けていきます。

まとめ

不動産売却におけるオーバーローンとは、住宅ローンの残りが不動産の売却価格を上回ってしまうことです。
住宅ローンの残りと、不動産の売却価格をそれぞれ調べて、オーバーローンかどうかを確認しましょう。
オーバーローンだと、そのまま住み続けて住宅ローンを返済し続けるか、任意売却によって得た収入で住宅ローンを返済し、残りは引き続き返済していく方法があります。