海外在住でも不動産売却は可能？売却の流れと注意点

転勤や移住で海外に住んでいるが、日本にある不動産を売りたいというケースがあるでしょう。
海外にいても不動産は売れるのかや、売却の一連の流れや必要書類は知っておいたほうが良いです。
今回は海外在住者で日本の不動産は売却可能なのか、売却までの一連の流れや注意点を解説します。

海外在住でも日本の不動産売却は可能？

転勤や移住で、海外を拠点としている方は少なくありません。
日本に在住していなくても、日本の不動産の売却が可能です。
売却するにあたって、非居住者と非永住者は扱いが異なるため、違いは理解しておきましょう。

非居住者と非永住者との違い

日本以外の国に住んでいる方を海外在住者と呼びますが、正確には日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している方と所得税法で定義されています。
たとえば、海外へ移住された方や仕事の転勤で海外へ赴任している方、留学中の方で1年以上出国していると非居住者となります。
非永住者は国内に住まいを所有しているけれども永住の意思がなく、過去10年間で国内に居住していたのが5年以内の方です。
非居住者は国内源泉所得のみに所得税が課税され、非永住者はその他に国内で支払った国外源泉所得や国内へ送金された所得税も課税になるのが異なる点です。
国内源泉所得とは、国内での不動産の運用や売却で生まれた所得、組合の配当金、不動産の貸付など国内にある所得を指します。
つまり、非居住者であれば国外で発生した所得は日本に住所がない点から課税されません。

海外在住でも代行依頼すれば売却は可能

海外に在住していると、日本の不動産の管理が難しく、空き家になる状態が続くでしょう。
空き家になると建物の劣化が進み、ゴミの不法投棄や犯罪に巻き込まれる可能性があるため、売却しようと考える方が多いです。
非居住者でも日本の不動産を売るのは可能ですが、家を売るには売主の住民票が必要になります。
海外に在住している方は日本に住所がなく、住民票がないうえに、法的知識も求められるため、売主自身が売却の手続きをするのは難しいといえます。
その際は、司法書士を代理人として立て、売却に関する手続きを代行依頼すれば、海外にいながらでも不動産売却が可能です。
司法書士は不動産売却の代理以外に、売却後の登記の手続きもしてもらえるため、スムーズに売却できるでしょう。

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海外在住しているなかで不動産売却するときの流れ

一連の流れを理解していると海外に在住している方が日本の不動産を売るときに役立ちます。
日本にいる際の売却とは、手続きや必要な書類が少し異なるため注意しましょう。

不動産会社と司法書士を探す

不動産売却では不動産会社と司法書士が必要不可欠です。
不動産会社では建物の査定や仲介業務、売却の手続き、不動産の引き渡しなどをサポートします。
不動産取引の決済では通常売主と買主の立ち合いが必要ですが、帰国できない場合は売主の代わりに代理人が立会いと手続きをします。
海外在住の方で日本の不動産を売るときも、通常の不動産売却と同じく不動産会社と司法書士を探しましょう。
海外から日本の不動産を売却する場合はどこでも対応できるわけではない点に注意が必要です。
海外在住者の不動産売却は事例が少ないため、対応できる会社の数も限りがあるでしょう。
経験がなかったり、手間がかかったりなどで断られる可能性もある点から、海外在住であるのを事前に伝えて対応しておくのを推奨します。

必要書類の用意

海外に在住している方で、日本にある不動産を手放す際は在留証明書とサイン証明書、代理権委任状が必要になります。
在留証明書とは住民票の代わりになり、海外にいるのを証明する書類です。
日本大使館や日本国領事館にて入手可能であり、取得する際はパスポートと戸籍謄本、海外にいつから住んでいるのかを証明する書類が必要です。
サイン証明書とは、日本における印鑑証明の代わりに使われ、在留証明書と同じく日本大使館や日本国領事館で入手できます。
サイン証明書には単独形式と貼付形式の2つがありますが、不動産売却では貼付形式のサイン証明書が必要になります。
代理権委任状とは、売買契約で本人が帰国できないときに、手続きを代理人に委ねる旨を示した書類です。
書類には委任者と受任者、委任した日、委任権の内容、不動産情報などの項目が記載されています。
代理権委任状は司法書士に依頼すると作成してもらえるため、もし帰国できない場合は司法書士にご相談ください。
発行には数日かかるケースが多いため、余裕をもって準備するのがポイントになります。

売却活動を始めて売買契約を結ぶ

通常の不動産売却と同じく売却活動をおこなう流れになるでしょう。
売却には2つの方法があり、不動産会社を介して買主を探す仲介か、不動産会社が買い取る買取のいずれかです。
どちらもメリットとデメリットがあるため、希望にあわせて選ぶのを推奨します。
買主が見つかったら売買契約を結びますが、その際は売主と買主の立ち合いが必要になります。
帰国が難しい際は代理人を立てての契約も可能なため、事前に不動産へご相談ください。
契約後に買主が入金したら物件の引き渡しをして完了となります。

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海外在住で日本の不動産売却する際の注意点

不動産売却する際は、税務上3つの点に注意する必要があります。
長期間放置すると、大きなトラブルへと発展する可能性があるため、注意しましょう。

源泉徴収が発生する

通常1年間の所得が決まってから所得税を納付しますが、所得があったときに見込み額の所得税を事前に納付するのが源泉徴収です。
日本に在住している際の不動産売却では源泉徴収の手続きは不要です。
一方で、非居住者による不動産売却では、利益の10.21%が課税され、その金額が源泉徴収の対象になります。
買主が納税するケースがほとんどで、売主は引き渡しの決済にて、源泉徴収分を差し引いた売買代金と支払調書をもらいます。
さらに、不動産会社への仲介手数料や司法書士への依頼料などの経費を合算すると、決済での手残り金が約90%になる点に注意が必要です。
住宅ローンを返済している物件を売って、ローンを繰り上げ決済する場合、返済計画に支障をきたすおそれがあるでしょう。
個人だけで対応するのは難しい点もあるため、税金に関する法的知識を有する方への相談を推奨します。

海外在住で日本の不動産売却したときの確定申告

不動産売却で得た所得は譲渡所得となり、税金が課されます。
財産をどのくらいの期間所有していたかで税率は異なり、5年以下で不動産を売却した際の税率は5年を超えてから売るよりも税率は高いです。
もし売却した際に、売主はもらった支払調書の内容をもとに、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間中に確定申告しなければならないです。
しかし、海外在住している方の場合、期間中に帰省して確定申告をするのは困難といえます。
そこで、非居住者の代わりに納税管理人を選出し、手続きを代行してもらう必要があります。
納税管理人は法人でも個人でも選出可能であり、納税管理人が決まったら納税地を所轄している税務署に所得税の納税管理人の届出書を提出する必要があるでしょう。
なお買主が6親等以内の家族や売却価格が1億円以下のケースは不要です。
もし、源泉徴収の申告を忘れると追加で納税するおそれがあるため、不明な点があるときは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

海外に在住している方でも、日本の不動産の売却は可能ですが、司法書士をはじめとした代理人を立てて売却手続きしてもらうケースが多い傾向にあります。
売却する際は海外からの不動産売却にも対応している司法書士や不動産会社を探し、必要書類を用意して売却活動を始める流れです。
注意点として、売却したあとは源泉徴収が発生し、確定申告が必要になるでしょう。