離婚時の住宅ローンで確認するポイント!支払い義務や住み続ける方法も解説

不動産売買ノウハウ

離婚時の住宅ローンで確認するポイント!支払い義務や住み続ける方法も解説

離婚が決まったときに住宅ローンが残っている場合に、今後の支払いはどうなるのか、住み続けても良いのかと不安に思う方もいるでしょう。
離婚後のローン対策のためには、契約の内容と現時点での状況の把握が大切です。
そこで今回は、確認すべきポイントと支払い義務、離婚後も住み続ける場合の方法を解説します。

離婚時の住宅ローンで確認するポイント

離婚時の住宅ローンで確認するポイント

住宅ローンが残っている状況で離婚する場合は、その時点で解決できるのか、その後の生活に影響があるかを判断しなくてはなりません。
そのために確認すべき主なポイントは、契約内容と残債、名義人はどうなっているかの3点です。

住宅ローンの契約内容を確認する

契約内容を確認するときには、支払い義務のある債務者が誰かを調べましょう。
夫婦のどちらかが単独の債務者であるケースや配偶者が連帯保証人であるケース、夫婦がお互いの連帯債務者であるケースがあります。
支払い義務がある債務者の返済が滞ったときに、支払い義務を負うのが連帯保証人です。
夫婦2人の名義で契約している場合は、それぞれ主債務者と連帯債務者になっており、両者に支払い義務があります。
返済ができなくなったときに支払い義務が生じる連帯保証人に対して、名義人と同じ支払い義務を負う連帯債務者では、義務の大きさが異なるため注意が必要です。

住宅ローンの残債を確認する

返済期間や返済していない金額が、どのくらい残っているのかの確認も重要です。
残債の確認とあわせて、現在の家の価値も調べておきましょう。
家を売却して返済に充てたときに、ローンが残るのか、完済できるのかを判断する必要があるためです。
返済期間を把握しておけば、離婚後にどのくらい支払いの負担が続くのかを明確にできます。
残債の詳細がわからないときは、借入先の金融機関に確認しましょう。
インターネットバンキングや金融機関のインターネットサービスを利用していれば、金融機関のウェブサイトで残債を調べられる場合もあります。

家の名義人を確認する

住宅ローンの名義人と不動産の名義人が異なる場合もあるため、家が誰の名義になっているかも確認しておきましょう。
家を売却できるのは名義人だけであり、離婚時に家を売らずに名義人以外が住み続ける場合は、トラブルになる可能性があるためです。
将来的に名義人以外が自分の住む家を処分したいと思ったときに、名義人と連絡が取れないと手続きが進められません。
夫婦や親族とで共同名義になっているケースでも、売却の際に手続きが複雑になる場合があるため、誰の名義かは明確にしておきましょう。
不動産の名義は、法務局で登記簿謄本を取り寄せれば調べられます。

離婚時の住宅ローンの支払い義務

離婚時の住宅ローンの支払い義務

住宅ローンの支払いが残っている状況で離婚する場合、支払い義務が夫婦のどちらか、あるいは両方にあるのかは、状況によって異なります。
名義人に支払い義務があるのが原則ですが、名義人以外にまったく義務が生じないわけではありません。
ローンの残債が財産分与の対象になるのか、夫婦で折半する必要があるのかについても解説します。

住宅ローンの名義人が支払い義務を負う

支払い義務を負うのは、家の名義人や実際に住んでいる居住者ではなく、ローンの名義人です。
契約内容と支払い状況によって、誰が支払い義務を負うのかが異なります。
夫婦どちらか一方が借入した単独ローンでは、義務があるのは名義人だけです。
連帯保証の契約では、名義人が返済できなくなったときに、連帯保証人も義務を負います。
1つの住宅ローンに、夫婦で支払い義務を負うのが連帯債務です。
主債務者を夫、連帯債務者を妻とするケースが多く、同等の負担を負います。
夫婦が個別に組むペアローンでは、それぞれが名義人であり、お互いの連帯保証人になります。

オーバーローンの残債は財産分与の対象にならない

財産分与とは、夫婦で得た財産を共有財産とみなし、離婚するときは2人で公平に分け合う制度です。
ただし、住宅ローンで家の売却価格よりもローンの残債のほうが高額であるオーバーローンの場合には、基本的に財産分与の対象とはなりません。
住宅ローンが残っていても残額を分け合う必要はなく、名義人が支払い義務を負うのが基本です。
なお、家の売却価格が残債より高いアンダーローンの場合は、残債を差し引いて残った金額が財産分与の対象になります。

住宅ローンを折半する必要はない

ローンが残っている家は財産分与の対象外であるため、基本的に残債を折半する必要はありません。
返済能力に差がある場合や、家を売却せずにどちらかが住み続ける場合など、折半するのが適切ではないケースもあります。
家を売却する場合にアンダーローンになり残債が残るケースでは、実際にお金を払うのは誰で、名義をどうするかなど夫婦で話し合いが必要です。
名義人が返済を続けて、その配偶者が残債の半分を負担する方法や、家以外の財産で公平になるように調整する方法もあります。

離婚後に一方が住み続ける場合の住宅ローン

離婚後に一方が住み続ける場合の住宅ローン

家を売却せず夫婦のどちらかが住む場合には、名義人が誰かによって住み続けるための方法が異なります。
ここでは夫を名義人と仮定して、それぞれのケースを解説するので、ご自身の立場に合わせてご参考になさってください。

夫が住み続ける場合

名義人である夫がそのまま住み続ける場合にも、手続きが必要になるケースがあります。
たとえば、家の評価額が残債より高額の場合は、差額が夫婦の共有財産となるため財産分与が必要です。
支払いが滞った場合には、妻が連帯保証人になっていると妻にも支払い義務が発生します。
妻が連帯保証人になっている場合は変更したほうが安心ですが、契約後の変更は簡単にはできません。
変更する場合は保証協会を利用したり、まとまった金額を入金したりして、借入先の金融機関の了承を得る必要があります。
支払い義務が夫婦にある場合は、負担の割合を明確にしておきましょう。
夫婦の合意がないと支払いに関するトラブルが発生し、法的なトラブルに発展するリスクがあります。
連帯債務から夫が1人でローンを借り換えれば、単独債務への変更も可能です。
不動産の名義とローンの名義は同一であるのが一般的ですが、家の名義が夫になっているかを確認する必要があります。
夫婦の共有名義になっているケースでは、「ローンを完済したときに夫名義に変更する」と公正証書などで確約しておきましょう。

妻が住み続ける場合

ローンの名義人が夫であっても、妻が家に住み続けるのは可能です。
ただし、夫の返済が滞ったときに、退去させられるおそれがあります。
滞納が続くと金融機関によって抵当権が行使され、家が競売にかけられる可能性があるためです。
抵当権は名義人ではなく不動産に設定されるので、名義人が住んでいなくても家を差し押さえられます。
また、名義人以外が住んでいる点を金融機関から契約違反と判断されて、一括返済を求められるケースもあるため注意が必要です。
一括返済するために家を売却せざるを得ない場合には、妻の住む家がなくなってしまいます。
リスクを避けるためにも、ローンの名義変更や借り換えを検討して、住む人とローンの名義人を一致させるのがおすすめです。
名義人の変更は難しいケースが多いものの、妻に安定した収入がある場合は認められる可能性があります。

まとめ

離婚後の住宅ローンでは、契約内容や残債にくわえて、不動産の名義が誰になっているかの確認も必要です。
基本的に支払い義務は名義人にあり、滞納が続くと連帯保証人にも義務が発生します。
どちらかが住み続ける場合は、支払いの負担をどうするかを明確にし、必要に応じて名義変更も検討しましょう。


”不動産売買ノウハウ”おすすめ記事

  • 家の売却でやってはいけないこと!準備から引き渡しまでステップ別に解説の画像

    家の売却でやってはいけないこと!準備から引き渡しまでステップ別に解説

    不動産売買ノウハウ

  • 任意売却で買い手がつかないとどうなる?理由や対策法をご紹介の画像

    任意売却で買い手がつかないとどうなる?理由や対策法をご紹介

    不動産売買ノウハウ

  • マイホームを住み替えるメリットとは?住み替えの流れやデメリットも解説の画像

    マイホームを住み替えるメリットとは?住み替えの流れやデメリットも解説

    不動産売買ノウハウ

  • 所有者が入院中でも不動産売却は可能?売却する方法をケース別で解説!の画像

    所有者が入院中でも不動産売却は可能?売却する方法をケース別で解説!

    不動産売買ノウハウ

  • 住宅ローンを減額したい!総返済額を減らす方法や売却が必要なケースを解説の画像

    住宅ローンを減額したい!総返済額を減らす方法や売却が必要なケースを解説

    不動産売買ノウハウ

  • 家を売る理由が売却に与える影響は?よくある理由や伝える時の注意点を解説の画像

    家を売る理由が売却に与える影響は?よくある理由や伝える時の注意点を解説

    不動産売買ノウハウ

もっと見る