旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由！売却する方法も説明

建物を建築するときには、建築基準法などで定められている各種のルールを守る必要があります。
ところで、ルールの1つである耐震基準には、新旧の2つが存在するのをご存じでしょうか。
この記事では旧耐震基準とは何か、旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由と売却する方法もご説明するので、対象の物件を売却予定の方はお役立てください。

旧耐震基準とは

建築基準法で定められている耐震基準には新旧の2つが存在し、旧耐震基準の不動産は売却しにくい傾向があります。
ここでは、旧耐震基準とは何かのほか、新旧の耐震基準における違いなどについてご説明します。

建築基準法の改正

1978年に宮城県沖地震が起こり、仙台市では震度5強を観測し、死傷者のほか建築物の倒壊や家具の転倒など、甚大な被害が発生しました。
当時の耐震基準は震度5強程度の地震が発生してもほとんど損傷しない建物を目標としていましたが、それでも大きな被害になりました。
国は宮城県沖地震を踏まえ、1981年に建築基準法を改正して耐震基準を改めています。
新しい基準では、震度6強から7程度の大規模地震が起きた際に、損傷が発生したとしても倒壊や崩壊には至らない耐震性能を有する建物を目標として設定しています。
2000年にも法の一部改正がおこなわれ、木造住宅に対して壁量計算により強度を評価するようになりました。
この法改正では、木造住宅における筋交いの端の部分を金具でとめるよう義務付けるとともに、耐力壁のバランス良い配置などが規定されています。

旧耐震基準とは

耐震基準を大きく変更した建築基準法の一部改正における施行日は1981年6月1日です。
旧耐震基準とは、法が改正される前の基準を指しています。
建物を建築する際に発行される、建築確認済証の交付日が施行日よりも前のときには、旧基準による建物であると、新旧の違いを簡単に判別できる状況です。
さらに、木造建築については、2000年6月1日以降の強化に対応しているかも見極められるようになっています。

法改正により発生した事象

耐震基準の変更により高い性能が求められると、建築工事費に大きな差が発生します。
当時は、工事費を抑えることを目的に旧基準で建築できるよう、建築確認の駆け込み申請が相次ぎました。
阪神淡路大震災が1995年に起こり、東日本大震災が2011年に発生していますが、1981年にはそこまでの大地震を経験していません。
地震に対する危機感が現在ほどではなく、耐震性能が劣る建物であっても安い工事費で抑えるように取り組むケースが主流の時代でした。
2つの大震災のときには旧基準の建物が多く存在しており、被害の状況を踏まえ新基準の重要性があらためて注目されるようになりました。

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旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由

旧耐震基準の建物は現在の基準と比べると耐震性能が劣っており、その点が大きく影響して売却しにくい傾向があります。

築40年以上の物件

旧耐震基準の建物の建築時期は1981年6月1日の前であり、建ててから40年以上が経っている古い物件です。
したがって、耐震基準の新旧に関わらず、老朽化が進んでいるなどの物件は人気が低く、売却する際に買い手をみつけるのは容易ではありません。

地震保険

国内各地で大きな地震が頻繁に起きており、マイホームに対する火災保険のほかに地震保険に加入する方が増えています。
地震保険は、耐震等級が高いほど保険料が割引されて安くなります。
旧耐震基準の住宅は割引の対象外となり、保険料が高額になる点も買い手をみつけにくい1つの理由です。

住宅ローン控除

マイホームを購入する際には、金融機関による住宅ローンを利用するのが一般的です。
住宅ローンを組んだ場合、一定の条件を満たすと居住してから10年にわたって住宅ローン控除としての所得控除を受けられます。
なお、新築住宅のほか一定の要件を満たす買取再販住宅については、控除期間が13年と長く設定されています。
住宅ローン控除を受ける中古住宅の条件は、原則として1982年以降に建築された新耐震基準の住宅です。
ただし、旧基準で建築された物件でも、耐震基準適合証明書などで耐震性能を証明できるときには対象になります。
耐震基準適合証明書とは、国土交通省が指定した性能評価機関や建築士が発行を認められているもので、発行されると現行の耐震基準を満たしていると証明できます。
旧基準の物件のときには耐震基準適合証明書の発行を受けるうえで手間がかかり、対象になっても適用される期間が短く、買い手に与えるイメージは良くないでしょう。
税制改正に伴い、2024年1月以降に建築確認を受けた住宅で住宅ローン控除を受けるには省エネ基準への適合が必要になりました。
また、省エネ基準の不適合住宅でも2023年末までに建築確認を受けた物件は対象になりますが、借入限度額が3,000万円から2,000万円まで引き下げられました。
住宅ローン控除の制度は縮小される傾向がみられますが、現状は活用可能な物件が多く、旧耐震基準の建物は他の物件と比べて売れにくい傾向がある点は変わりません。

フラット35の利用が困難

住宅ローン控除の適用に関わらず、住宅ローンの利用そのものにも影響があります。
民間の銀行と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンのフラット35においては、審査の基準は厳しく設定されています。
建築確認日が1981年5月31日以前の物件に関しては、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合しなければ、フラット35の融資対象として認められません。
旧基準で設計された住宅が、この基準をクリアするのは厳しいでしょう。
マンションにおいてはクリアできる可能性がありますが、構造計算の検証などに手間取るのが見込まれ、結果として購入を見送られる可能性が高くなります。

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旧耐震基準の不動産を売却する方法

旧耐震基準の建物は売却しにくい傾向がありますが、工夫を施すなどの対策により売却する方法があります。

売主によるリフォーム費用の負担

中古住宅は新築住宅よりも安価であり、魅力を感じている方もいるでしょう。
ただし、老朽化に伴ってリフォームが必要になるケースが多く、この点が売却における障害の1つです。
売りに出す前に大規模改修をおこなう売主もいますが、買主が自由にリフォームできるよう、売却条件としてリフォーム費用の一部を売主が負担するように設定する方法があります。
買主にとっては、自分の思いどおりにできる点が大きなメリットになるでしょう。

耐震基準適合証明書の取得

売却しやすくするうえで、耐震補強工事を施すのも1つの方法です。
工事費に100～200万円がかかるケースが多くなりますが、耐震基準適合証明書を取得すると耐震性を担保できます。
耐震基準適合証明書があると、買主には、住宅ローン減税やフラット35を利用できるなど大きなメリットがあります。
なお、耐震診断や耐震補強工事に対し、多くの地方自治体が補助制度を設けているため、費用負担を軽減するうえで確認すると良いでしょう。

立地条件

駅からの距離が近い物件や人気の高いエリアにおいては、中古物件であっても売却が進むケースが多数を占めます。
買い手のなかには、耐震性能を気にしない方も一定数います。
旧基準の建物だとしても、立地条件が優れているときには、あきらめずに不動産会社へ相談してみましょう。

買取業者

買取業者とは、自らで物件を購入したうえでリフォームなどにより付加価値を高めて転売する不動産会社です。
仲介による売却が困難なときには、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうのも1つの方法です。
売却価格が相場の7割程度になる可能性が高い点がデメリットになりますが、1週間ほどで現金化できるケースもあります。

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まとめ

旧耐震基準の建物は耐震性能が劣っており、住宅ローン減税やフラット35を利用できない点などが障害になり、他の物件よりも売却しにくい傾向があります。
また、老朽化に伴ってリフォームが必要になるケースが多く、この点も売却における障害の1つといえるでしょう。
しかし、買取業者の活用などの売却方法も考えられるため、あきらめずに取り組んでみると良いでしょう。