不動産売却における「権利証」とは?紛失した場合の売却方法も解説
土地や建物の所有権を移転するときに必要な、「権利証」を手にした経験があるでしょうか。
先祖から引き継いだ物件などでは、権利証を紛失しているケースが少なくありません。
この記事では、権利証の概要に加えて、紛失したときの不動産売却方法や、売却する際の注意点を解説していきます。
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権利証とは
権利証は大切な書類の1つと理解していても、いつの間にか保管しておいた場所を忘れてしまい、探し出せずに困ってしまう方が後を絶ちません。
権利証は小説やテレビドラマなどで登場するケースもあり、物語のなかで重要性が伝えられているほど、重要な書類だといえます。
ここでは、権利証とは何かに加えて、その重要性も具体的に解説いたします。
登記済証
権利証の正式名称は「登記済証」であり、これは不動産の所有者が所持する書類の1つです。
不動産売却においては、所持している方が登記名義人である証明書になるほか、売却の意思を示す書類としての役割があります。
不動産の所有権を移転するときには、法務局で所有権移転登記をおこないます。
以前は、登記の手続きが完了すると、法務局で登記済と朱印するとともに、登記年月日や受付番号を押印した登記済証が交付されていました。
この登記済証が一般的に権利証と呼ばれるもので、不動産登記の手続きを依頼した司法書士によっては権利証と印字した表紙に挟んで所有者へ提出するケースもありました。
登記識別情報
2005年に不動産登記法が一部改正され、同年3月7日以降は登記済証の代わりに登記識別情報が交付されるようになり今日に至っています。
現在の権利証である登記識別情報は、A4サイズの緑色の用紙に不動産の概要が記載され、押印するスタイルではなく12桁の符号が示されるようになりました。
12桁の符号はアラビア数字と記号で構成され、登記名義人になった登記申請人ごとに定められるものです。
たとえば、土地と建物を登記したときには、2つの登記識別情報が通知されます。
再発行
登記済証を紛失しても再発行は認められず、登記識別情報も発行してもらえません。
このため、紛失しないよう大切に保管しておく必要があります。
紛失したときのリスク
不動産の登記済証や登記識別情報は重要な書類であるため、多くの方が金庫や桐のタンスなどに入れて保管している傾向があります。
保管先を忘れてしまっており、もし紛失してしまった場合には、権利証が第三者の手に渡っていて不動産を横取りされていないかと不安になるでしょう。
しかし、権利証だけでは不動産登記を手続きできないため、それほど焦る必要はありません。
所有権移転の登記申請には印鑑証明書や実印も必要であり、印鑑証明書は偽造が難しく、実印を紛失していないときには、手続きされている可能性は極めて低いでしょう。
また、司法書士が登記申請を手続する際の本人確認は厳格におこなわれるものであり、なりすましにあう心配はいりません。
ただし、売買契約書の締結は別の問題です。
不動産を購入した方は、売買契約を締結する際に不動産登記をおこなうのが一般的です。
したがって、不動産登記を申請できない物件を購入する買主がいるとは考えにくいですが、実際には何が起こるかわかりません。
そのため、リスクが少ないとしても、大切に保管しておくよう心がけてください。
また、紛失してしまっていたときには、念のため登記簿謄本などで現状を確認しておきましょう。
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権利証を紛失したときの不動産売却方法
登記済証や登記識別情報を紛失しても不動産売却できますが、不動産登記の手続きが大切なポイントになります。
事前通知制度
不動産登記において、権利証は登記申請者と登記名義人が同一である証の1つであり、登記申請に添付されていないと法務局は登記名義人の意思を確認できません。
事前通知制度とは、不動産登記を申請する際に権利証を提出できないときに、法務局が登記名義人の意思を確認して処理を進めるための手続きです。
登記申請を受けた法務局が登記名義人の意思確認を目的に申請人へ書類を送付し、受け取った申請人が定められた期間内に法務局へ申出書を返送する仕組みになっています。
登記名義人から返送された申出書を法務局が受領した時点で、登記の処理が進められるようになります。
なお、登記名義人は法務局が事前通知書を発送してから原則2週間以内に申し出る必要があり、法務局への対応を自らでおこなう際には費用はかかりません。
司法書士などによる本人確認
司法書士や弁護士との面談により、不動産の所有者本人であるのを確認してもらう方法もあります。
登記申請書は司法書士などに依頼するのが一般的であり、その際に本人確認してもらう流れで作成します。
この方法を用いるときは運転免許証やパスポートなど写真付きの身分証明書のほか、実印と印鑑証明書、固定資産税納付書などの提示を求められるでしょう。
なお、報酬の相場は3~5万円となっていますが、場合によっては10万円以上かかるケースもあります。
公証人役場での本人確認
国家公務員である公証人が執務している公証人役場で本人確認してもらう場合、国が定める手数料がかかりますが、司法書士などへ依頼するよりも安価で済みます。
公証人役場を訪問する際には、運転免許証やパスポートなど写真付きの身分証明書のほか、実印と印鑑証明書を持参してください。
ただし、公証人による本人確認は、司法書士などのものに比べると評価が低く無効になる可能性がある点に注意が必要です。
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権利証を紛失したときの不動産売却における注意点
登記済証や登記識別情報を紛失してしまった物件の不動産登記を申請するときには、通常の手続きに比べて注意しなければならない事項が多くなります。
時間的な問題
注意点の1つとして、売買契約を締結する前に登記済証や登記識別情報の有無を確認するなど、時間に余裕を持って取り組む点が挙げられます。
不動産を売却するときには、売買契約を締結する際に手付金を受け取り、残金を受け取ると同時に不動産登記に必要な各種の書類を提出するのが一般的な流れです。
残金の決済日になってから権利証の紛失に気がついても、事前通知制度の活用や司法書士などによる本人確認には時間がかかり処理が間に合いません。
事前通知制度を利用するときは、登記完了までに2週間から1か月がかかります。
公証人役場まで行くには時間と手間がかかり、また、司法書士などが決済の場に同席して本人確認するとしても必要な書類が足りなければ、別の機会に再手続きとなります。
登記済証や登記識別情報の紛失が理由になって、決済が中止になりかねません。
そのため、不動産売却を進める際には、早めに権利証の有無を確認し、紛失しているときは速やかに不動産会社などへ相談してください。
事前通知制度の落とし穴
登記済証や登記識別情報の紛失に気がついても、登記する予定がない時点では事前通知制度を活用できません。
事前通知制度は、所有権移転を登記申請したうえで、その後に法務局から本人確認の通知が発送される流れになります。
登記が完了するまでに2週間から1か月程度かかり、売買代金を支払う買い手は不安に感じるでしょう。
したがって、この方法を受け入れる買い手は多くありません。
司法書士などの限定
本人確認をおこなえる司法書士などは、当該登記申請の手続代理人に限られます。
したがって、報酬などを抑えようとして親しくしている司法書士などに本人確認を依頼しても無効になる点に注意してください。
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まとめ
権利証は土地や建物を所有していると証明できる重要な書類であり、売却する際の不動産登記の手続きに添付する必要があります。
紛失したとしても不動産売却できますが、余計な手続きが発生しないよう、大切に保管しておくことが得策です。
不動産売却を進める際には、早めに権利証の有無を確認し、紛失しているときは速やかに不動産会社などへ相談することをおすすめします。
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