不動産売却時の司法書士の役割！手続きを依頼するメリットと費用をご紹介

土地や建物を売却するときには、売買契約とともに不動産登記が必要になり、手続きを司法書士に依頼するのが一般的です。
登記事務には専門的な知識が必要で、自分でおこなうと苦労するケースが少なくありません。
この記事では、不動産売却における司法書士の役割のほか手続きを依頼するメリットと負担する費用についてご紹介するので、不動産を売却予定の方はお役立てください。

不動産の売却における司法書士の役割

土地や建物を売却するときには、不動産会社へ仲介を依頼し、買主を探してもらうケースが多数を占めます。
買い手が見つかると売買契約を締結するとともに登記事務が必要になり、不動産会社から司法書士を紹介されるかもしれません。
ここでは、登記事務の手続きなどに関わりが深い司法書士の役割についてご説明します。

司法書士とは

司法書士とは、専門的な法律知識に基づいて登記や供託の手続きなどを代理でおこなう国家資格者です。
資格を取得するには、合格率が3％前後の国家試験に合格する必要があります。
土地や建物などに関する不動産登記のほか、商業登記、過払い金の返還をはじめとする少額訴訟、相続や遺言、協議離婚など、法に関わる事務処理をメインとする職業です。

不動産登記

土地や建物を売却するときには、所有者の変更について所有権移転登記をおこなうのが一般的です。
所有権移転登記は数年後には義務化になる手続きで、今後は処理を怠ると法律によって罰せられる可能性があります。
不動産登記をおこなうと、法務局が管理している登記簿謄本に所有者の住所や氏名が記録され、第三者に対して所有者を証明できます。
売却のほか、建物の取り壊しや建て替え、相続、土地を分筆したときにも登記が必要です。
なお、物件を売却する際に抵当権が設定されているケースが考えられます。
抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に物件を担保に設定される債権者の権利です。
抵当権が設定されていると売却が困難であり、抵当権抹消登記をおこなう必要がある点に注意しましょう。

登記事務の代行

登記の手続きの代行は、司法書士と弁護士がおこなえるものと法律で定められています。
ただし、登記申請に資格は不要であり、所有者自らがおこなうケースはあります。
また、知人から頼まれた場合など、所有者に代わって登記を申請しても構いません。
ポイントは報酬の有無であり、業務として継続性があると判断されたときには罰せられる可能性がある点に注意が必要です。
代行できる職業として認められているのは、司法書士と弁護士に限られると理解してください。

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不動産を売却するときに司法書士に手続きを依頼するメリット

登記申請は所有者が自らで手続きしても構いませんが、専門的な知識が必要であり簡単に処理できない可能性があります。
法律の専門家である司法書士に依頼すると、スムーズに処理が進み安心できるでしょう。

手間と時間

登記申請書を作成するには専門的な知識が必要になり、参考資料を取り寄せたり、法務局で尋ねたりする必要があるでしょう。
また、土地や建物を売却する際の登記の手続きには、売買契約書のほか、登記済証、住民票、戸籍謄本、印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要になります。
登記簿謄本に記載されている所有者の住所が現在と違うときには、住民票や戸籍謄本は古いものが必要になるケースがあり注意が必要です。
必要になる書類は本人が取り寄せるのが基本としても、知識がないと取得できないものが含まれています。
なお、法務局や市区町村の役所は平日しか受け付けしていないため、勤務を休まなければなりません。
司法書士は所有者からの委任状を受けたうえで窓口対応が可能であり、関係書類を集める手間や時間を省ける点が代行を依頼する際のメリットの1つにあげられます。

公平性の確保

売買金額は、契約を結ぶ際に手付金を支払い、引渡しの際に残金を支払う方法が多数を占めます。
売主としては、所有権移転登記に必要な書類を先に提出すると登記を進められてしまう可能性があり、残金を受け取らなければ関係書類を渡したくないでしょう。
一方、買主は、所有権移転が完了しなければ残金を支払いたくない心境になるかもしれません。
ほとんどのケースでは、残金を支払ったうえで引き渡しをおこない、同時に登記に必要な書類について司法書士の確認のもとで提出する流れになります。
専門家が間に入ると、買主としても安心できるでしょう。

安全性の担保

土地や建物の売買において売主と買主が家族や親戚以外のときには、司法書士は双方の本人確認をおこなう役割も担います。
売主が所有者になりすまして売買契約を結び、買主からの売買代金を受け取る事件が起きています。
買主に所有権が移転されず、大金を失ってしまう卑劣な犯行です。
トラブルを回避するうえで、第三者による本人確認は欠かせません。
司法書士は、運転免許証やマイナンバーカードを正確に確認したうえで取引きをサポートしてくれます。

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不動産の売却において司法書士に手続きを依頼するときの費用

司法書士に不動産登記の手続きを依頼するときには、報酬を支払わなければなりません。
ここでは、不動産登記に必要になる費用についてご説明します。

報酬

報酬の金額は各自が自由に設定でき、地域によっても差があります。
平成30年に日本司法書士連合会が公表している資料によると、関東地区の平均額は所有権移転が51,909円で、抵当権抹消においては15,613円でした。
同じアンケートにおいて、東北や九州地区などは金額が低く、近畿地区は関東よりも高くなっています。
所有権移転登記の報酬に関しては、関東地区の平均値に比べて近畿地区では2倍以上になるケースがみられます。
同じ地区のなかでも差があり、最寄りの事務所などへ問い合わせてみると良いでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記の内容を変更する際に国に対して支払う税金で、法務局において登記を申請するときに支払います。
司法書士が代行する際には、事前に支払いを求められるかもしれません。
抵当権抹消登記の際には1件につき1,000円がかかり、土地と建物の双方に設定されていると2,000円が必要です。
不動産の売却における所有権移転登記では、固定資産税評価額に1,000分の20を乗じた金額が登録免許税になります。
ただし、令和8年3月31日までの間に手続きした場合、税率が1,000分の15に減じられます。

費用の負担者

売買物件に抵当権が設定されている際の抵当権抹消登記は、所有者である売主の責任でおこなうのが一般的です。
所有者名義や住所が登記簿と異なっていて住所変更登記・氏名変更登記が必要なときも、基本的には売主の負担になります。
また、所有権移転登記は今後の所有者になる買主に関する権利の設定になる点で、買主が負担するケースが多くを占めています。
ただし、売買に関する不動産登記の登録免許税については法律において連帯負担の考え方が示されていますが、負担割合は示されていません。
不動産の売買契約では契約書において負担を明確に表しますが、記載内容はケースバイケースで異なります。
たとえば、売主が買主に依頼して買い取ってもらうときには売主の立場が弱く、登記に関する一切の費用負担を売主がおこなう事例があります。
一方、買主が売主に強く購入を求める際には立場が逆転するでしょう。
報酬や登録免許税の負担については一般的な扱いを基本に双方で話し合い、各々のケースによって契約書で定めなければなりません。

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まとめ

土地や建物を売買する際には、所有権移転登記をおこなう必要があります。
不動産登記には専門的な知識が必要になり、自らでおこなうときには苦労するのが見込まれます。
費用がかかりますが、詐欺などのトラブル防止にも役立つ点で信頼できる司法書士へ依頼すると良いでしょう。