不動産売却の購入申込書とは?見方や注意点を解説

不動産売却の購入申込書とは?見方や注意点を解説

所有している土地や建物を売ろうとしたところ相手から値段交渉をされて悩む方は多いです。
購入希望者が現れるとスムーズに成約まで進むと期待しがちですが、ここから交渉が始まる可能性があると理解しておく必要があります。
本記事では、不動産売却時に購入希望者から届く購入申込書とは何かお伝えしたうえで、書類の見方と注意点を解説します。

不動産売却時に購入希望者から届く購入申込書とは

不動産売却時に購入希望者から届く購入申込書とは

土地や建物を売りに出して購入希望者が現れると、仲介役の不動産会社から電話・メール・訪問のどれかの手段で買い手候補の存在が知らされます。
購入希望者がいれば成約に結びつく可能性があるため売り手としては喜ばしいものの、確定したわけではなく、ここから必要に応じて交渉が始まります。
物件の購入希望を示す意思表示の段階であり、その後に購入希望者の心境が変わってキャンセルしたいと言われても法的に問題はありません。
不動産会社を通じて購入希望者が作成した不動産購入申込書(買付証明書)を受け取ったら、購入希望価格・売買契約の条件・契約書に反映される内容に目を通します。
成約に関わる重要な申立てに関する内容も記載されているため、後から知らなかった内容が発覚して成約の妨げにならないように細部まで読み込んでください。
売り手が希望する金額や条件に対して値下げや変更の申立てがあった場合、必ずしも同意しなければならないわけではありません。
まずは相手の主張を聞いて家族と相談したり不動産会社からのアドバイスを参考にしたりして交渉に進むか申し込みをお断りして他の購入希望者を探すか決定します。

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購入申込書の見方や記載項目

購入申込書の見方や記載項目

購入申込書の見方として、主に売買価格・手付金・売買契約締結予定日・住宅ローンの借り入れ予定額と融資承認取得期日・特約の有無の項目を一つずつ確認してください。
売買価格に関しては、売出し価格よりも購入希望額が低く記載されている場合、購入希望者は値下げ交渉をしたいと考えています。
不動産業界では指値とも呼びますが、購入希望者が指定する購入価格を指しており、制約が実現するのであれば値下げをしても良いか検討してください。
もしも想定している売買価格を大きく下回っているのであれば、その時点で交渉を終了して他の購入希望者を探したり、売り手の希望する金額を再度提示したりできます。
一般的には査定価格を基準として10%以上の値下げを希望された場合は、交渉に時間をかけても成約に至るケースはほとんどないとされています。
手付金に関しては、売買契約締結を終えてから購入希望者が手付金の支払いを放棄すると契約は解除できる規定です。
そのため、5%以上下回る売買金額が記載されているのであれば、手付金の値上げをする交渉をした方が良いでしょう。
住宅ローンの借り入れ予定額に関しては、購入希望者の多くは住宅ローンの利用を視野に入れていますが、金融機関の審査に通らなければなりません。
不動産を購入する意思があったとしても、年収や過去の返済記録などを元に金融機関の審査に落ちてしまった場合は、話が進んでいても成約には結びつかないでしょう。
住宅ローンの審査は主に事前審査と本審査の2種類も受けられており、事前審査は売買契約前に行い、本審査は売買契約締結後におこないます。
そのため申込書には「ローン特約あり」と記載するのが基本で、審査に落ちて住宅ローンを利用できなくなったら売買契約自体が無効になります。
住宅ローン審査に落ちる可能性があるため、申込書に「ローン特約あり」と記載されているのであれば、事前審査に通過しているか確認したうえで契約を進めるべきです。
ちなみにネット銀行の事前審査では個人信用情報を確認しないため、過去に滞納・未納歴がある方でも通る可能性が高いです。
つまり、ブラックリスト入りしていても気づかず本審査で落ちるリスクがあるため、審査に利用した金融機関も一緒に確認しましょう。
売買契約締結予定日に関しては、申し込みから3〜10日以内を記載するのが基本ですが、遅くとも2週間以内が良いとされています。
最後に物件の引渡し日はもっとも重要な項目とされていますが、売り手と買い手双方の予定を合わせなければならないため日程が決まりづらいです。
売り手側が住み替えを検討しているのであれば引渡しの猶予に関する話し合いも必須なため、都合を合わせるのに苦労する可能性を理解しておきましょう。

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購入申込書がきたときの注意点とチェックポイント

購入申込書がきたときの注意点とチェックポイント

不動産会社から購入申込書が届いたときの注意点として、購入希望額・購入希望日・諸条件の3点を必ず確認してください。
まず購入希望者が提示する購入希望額の項目は、売却益に大きな影響を与えるため申込書のなかでももっとも重要事項とされています。
最初に提示した金額から値下げ交渉をされている場合、必ずしも購入希望者の要望を受け入れる必要はありません。
妥当な値下げであれば成約のために受け入れても良いですが、大幅に値下げされているのであれば手付金を値上げしたり交渉そのものを拒否したりできます。
値下げ交渉をどのように進めるべきか悩む方は多いですが、基本的には査定金額(下限価格)を基準にして落とし所を判断しましょう。
査定金額100%であれば下限価格に該当するため売却はほぼうまくいきます。
続いて103〜105%は一般的な成約金額帯で、105〜108%は一般的な好条件金額帯で、110%以上は角地・角部屋・好立地など特別な条件が揃っていれば実現可能な金額帯です。
つまり売り手としては、まずは査定額を上回る金額で売り出してみて、購入希望者から値下げ交渉があった場合は査定金額を元に交渉を進めるのが理想です。
ただし交渉のやり取りは原則2回までが良いとされており、3回以上になると互いに不信感が募って取引が先に進まなくなります。
購入希望者からの値下げ希望に応えられないのであれば初めから交渉を拒否して、折り合いがつきそうな場合のみ交渉に進むと良いでしょう。
購入希望日の項目では、現実的に物件の引渡しができるかどうかを確認してください。
たとえば売主が住み替えを検討している場合、半年後に新居が完成するのであれば半年間は今の物件に住み続けたいと考えるのが普通です。
しかし購入希望者から受け取った申込書に4か月後に引渡しを希望する旨が記載されていたのであれば、再度交渉が必要になるでしょう。
ただし、税金特例・控除などの制度を利用するために購入希望日を早めに設定しているのであれば、売主が購入希望者の事情を汲み取る姿勢も大切です。
購入希望者から購入希望日の日程変更を提案されたのであれば、相手の事情を聞いたり売主側の事情を説明したりして折り合いをつけてください。
とくに購入日・引渡し日によって税金額が大きく変動する可能性もあるため、安易に受け入れるのではなく、損する可能性がないか確認が必要です。
諸条件として「使っていた家具を置いておこなってほしい」「電化製品はすべて処分してほしい」など特別な要望があれば、それに応えられるか確認してください。
中でも「特約つき」と記載されているものに関しては条件を満たさなければ後から解約対象になり得ます。
取引を振り出しに戻さないためにも、購入希望者から提示された条件を受け入れられると断言できないものがあれば、不動産会社などに相談してみてください。

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まとめ

不動産の売却活動を始めて購入希望者が現れると依頼している不動産会社から購入申込書が届くため、金額・引渡し日などの確認をしてください。
売り手はできるだけ高く売却したい一方で、購入希望者はできるだけ安く購入したいと考えるため、値下げ・諸条件などの交渉が始まる可能性があります。
必ずしも相手の要望をすべて受け入れる必要はないものの、スムーズに成約に進むためには相手の声に耳を傾けて妥協点を見つけましょう。