不動産売却で必要な検査済証とは？その重要性とない場合の売却方法を解説

不動産売却時には、購入希望者の反応に影響を与える検査済証の有無が必ず不動産会社から尋ねられます。
検査済証が売却活動に大きな影響を与えることは確かですが、もし無かった場合、不動産をスムーズに売却することはできるのでしょうか。
この記事では、不動産の売却を検討している方に向けて、検査済証のない不動産をどのように売却すればよいのかを解説します。

不動産売却に必要な検査済証とは？

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に適合していることを証明する書類です。
建物を建築する際には、まず建築確認申請をおこない、予定している建物が建築関連の法令に違反していないかを確認します。
検査済証がなくても不動産売却は可能ですが、売却が難しくなることがあります。

建築確認申請書だけでは適法の証明にはならない

建物を建てる際、工事開始前に建築確認申請をおこないますが、これだけでは建物が適法であることの証明にはなりません。
建築確認申請は、建築予定の建物の内容を事前に示すものであり、実際にその図面どおりに建てられたかどうかの保証はありません。

建物を建築し検査済証を取得するまでの流れ

建築物が完成したら、建築主は4日以内に完了検査申請書を提出する必要があります。
この申請をもとに、地方自治体や指定確認検査機関が完了検査を実施してもらいましょう。
完了検査では、建物の仕様や敷地形状が建築確認申請書と一致しているかを確認し、合格すると検査済証が発行されます。
これにより、検査済証が発行された建築物は適法な建築物として認められるのです。

不動産売却時に検査済証が必要なのはどうして？

検査済証は、建物が法規に基づいて建設されたことを証明する重要な書類です。
不動産の売買において、買主は検査済証を通じて建物の品質や安全性を確認することができます。
そのため、不動産売却時に検査済証がないと、購入希望者に不安を与える可能性があります。
現在検査済証をお持ちの場合は、紛失しないように大切に保管しておきましょう。

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不動産売却時にないと困る！検査済証が重要な理由

不動産売却するときに、建物の完成時に交付される検査済証の有無は、不動産会社から必ず確認されます。
では、なぜ検査済証が重要なのでしょうか。
その理由を詳しく解説します。

検査済証が重要な理由①：買主が住宅ローンの利用ができない

不動産を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
しかし、現在では多くの金融機関が違法な建物には融資をおこないません。
なぜなら、違法建築物に融資をすると「違法建築物の延命を助長した」として、金融機関側にコンプライアンス上の問題が生じるためです。
このため、住宅ローンを利用する際には、適法な建築物であることを証明するために検査済証の提出が求められます。

検査済証が重要な理由②：違反の責任は買主にも及ぶ

部屋数が多いなどの理由で建物を購入したものの、実際には建ぺい率や容積率をオーバーしていた違反建築物だったという場合もあります。
このような場合、違反建築物を建てたのが前所有者であっても、その責任は新しい所有者にもおよびます。
購入者が事情を知らずに購入したとしても、厳しい行政指導や是正命令を受け、一部解体工事をおこなう必要がある可能性もあります。
このようなトラブルを避けるため、現在ではほとんどの購入者が建物の適法性を確認したうえで購入を決断します。
したがって、検査済証のない不動産は敬遠されることがあります。

検査済証が重要な理由③：増築や用途変更ができない

購入後に増築や用途変更を考えていても、既存建物の適法性が証明できない場合、建築確認申請が受け付けられません。
検査済証のない不動産は、将来の計画が実現できないため、購入を避けられることがあります。
具体的には以下の行為ができなくなります。

●防火地域や準防火地域での増築、防火指定外地域での10㎡以上の増築
●200㎡以上の用途変更
●改築

このような理由から、検査済証の有無は不動産売却において非常に重要な要素となります。

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検査済証がないとどうなる？不動産売却の方法

検査済証がない不動産を売却する際にはさまざまな障害があり、買主を見つけるのが難しいことがあります。
現在、指定確認検査機関が扱う物件の完了検査受験率は90％を超えていますが、以前は検査済証に対する認識が浅かったため、完了検査を受ける住宅は少なかったのです。
国土交通省のガイドラインによれば、1998年時点で完了検査済みの物件は38%しかなく、それ以前では20％以下でした。
このため、築20年以上の住宅には検査済証がない物件が多いのが現状です。
下記の方法を活用することで、検査済証がない不動産でもスムーズに売却を進めることができます。
適切な手続きを踏むことで、買主に安心感を与え、不動産売却の成功につなげることができるでしょう。

検査済証がない不動産売却の方法①：台帳記載事項証明書を取得する

建物を新築した際に検査済証を取得したものの、書類が紛失してしまった場合や、中古住宅を購入した際に検査済証を取得していると聞いていたものの引継ぎがなかった場合などがあります。
このような場合、市区町村役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得すれば、検査済証の交付記録を確認することが可能です。
多くの場合、この証明書が検査済証の代わりとして利用できます。

検査済証がない不動産売却の方法②：「12条5項報告」の提出

適法な建物であるにも関わらず、完了検査を受けていない物件や既存の不適格建築物は、「12条5項報告」を役所に提出することで、検査済証と同等の証明を取得できます。
建築基準法第12条第5項は、特定の行政機関が建築物の調査に関する報告を要求できる規定です。
もともとは、建物の適法性に疑いが生じた場合に報告を求めるためのものでしたが、現在では検査済証のない建物の増築などにも、この報告書が利用されるようになりました。
12条5項報告書の提出先は、建築主事がいる市役所であり、建築主事のいない市町村では都道府県庁で受け付けられます。
12条5項報告書を提出することで、検査済証がなくても建築確認申請を受け付けてもらえるようになります。
ただし、この報告書によって金融機関が住宅ローンを融資するかどうかは、金融機関の判断によるでしょう。
通常、金融機関の担当者は市役所に問い合わせて書類の性質を理解し、融資を決定します。

検査済証がない不動産売却の方法③：ガイドライン調査機関の活用

国土交通省が示した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づき、民間のガイドライン調査機関による調査を活用する方法もあります。
これは、国土交通省に届出をしたガイドライン調査機関が建築物を調査し、既存不適格建築物であるが違反建築物ではないことを証明するものです。
ただし、これは民間会社によって運営される方式であり、増築や用途変更の建築確認申請をおこなう際に法の適合性を示すためのものです。
検査済証と同等の証明効果は持ちませんが、適法性を示す役割を果たします。

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まとめ

検査済証は、建築物が建築基準法に適合していることを証明する書類で、不動産売却時には買主が住宅ローンを利用するためにも必要です。
検査済証がないと違法建築物とみなされるリスクがあり、売却後に買主に責任が及ぶこともあります。
検査済証がない場合は、市区町村役所で台帳記載事項証明書を取得したり、「12条5項報告」を提出することで代替の証明を得ることが可能です。