マンションは、「区分所有法」という法律により、「専有部分」と「共用部分」に分かれています。
その中でも「専用」や「共有」と呼ばれる部分があり、混乱しがち。
マンションに住む上で知っておきたい「専有部分」「専用」「共用部分」「共有」について解説します。
マンションの専有部分と共用部分とは① 専有部分を使用する上での注意点
分譲マンションには、一棟の建物の区分された部分に個別の所有権を設定した「区分所有権」が設定されています。
一般的に「専有部分」とは「区分所有権」の範囲をいい、部屋の内側の居住スペースである壁や床、天井などの内側部分をさします。
しかし、居住スペースで他人が使えない部分であっても、所有権のない「専用部分」が存在します。
「専用部分」とは共有部分の中で専用使用できる部分をいい、ベランダ・バルコニー・専用庭・トランクルーム・玄関ドア・窓・網戸・駐車場・駐輪場などが該当します。
日常の手入れや修繕を行うのは専用使用する区分所有者ですが、共用部分なので管理組合の許可なくリフォームなどをすることはできません。
例えば、ベランダやバルコニーは災害時などの避難経路になるため、勝手にサンルームを作るなど仕様を変えることはできず、ガーデニングを楽しむ際も通路として機能するよう注意が必要です。
マンションの専有部分と共用部分とは② 専有部分と共用部分の見分け方
「共用部分」とは、専有に含まれない部分のことで、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
●法定共用部分
基本的構造部分である「支柱」「屋根」「外壁」などの躯体部分、独立性がない区画である「外廊下」「エントランスホール」「階段」「屋上」「エレベーター」などが含まれます。
●規約共用部分
「管理人室」「集会室」「倉庫」などが該当し、本来は専有部分となる建物の部分や、付属する別の建物を管理規約により共用部分と定めたもののことで、区分所有者全員の共有となり、共用部分である旨の登記を行います。
なお、区分所有法では専有部分と共用部分の境界を明確に定めているわけではないため、専有なのか共有なのかはっきりしない部分があります。
例として、"隣室や上階、下階との境界にある壁や床、天井の境界"や、玄関、窓ガラス、サッシの窓枠、給水管、電気の配線、壁、天井、床、窓、玄関ドアなどが該当します。
例えば 玄関ドアは、錠と室内側面は「専有部分」、それ以外は「共用部分」です。
そのため、玄関ドアの色を変えたい場合、内側の色を塗り替えることはできますが、外側の面を塗り替えたり、扉自体を取り換えることはできません。
また、窓ガラスや網戸も共用部分なので、破損したガラスの交換程度であれば可能ですが、断熱効果のために「二重ガラス」にリフォームしたい場合などは、勝手に工事をすることはできないため、管理組合に相談しましょう。
なお、「共有部分」とは、エントランスやエレベーター、階段、廊下、ゴミ置き場など、共用部分のうちマンション所有者が共同で使う部分のことです。
まとめ
マンションの「専有」「専用」「共用」「共有」について解説しました。
まとめると以下のようになります。
専有
区分所有権の目的となる建物の部分
共用
専有に含まれない部分
専用
共用部分のうち特定の者が専用で使用できる部分
共有
区分所有者が共同で所有する部分
類似した言葉なのでややこしいですが、マンションで快適に暮らすため、違いを押さえておきましょう。
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