所有者が入院中でも不動産売却は可能？売却する方法をケース別で解説！

土地や建物の所有者が入院や療養中でも、何らかの理由により売却が必要になるかもしれません。
ただ、自分に限らず親が入院して不在なときや認知症を患ってしまうと、不動産を取引できるか不安になるかと思います。
そこで今回は、所有者が入院中の場合に、不動産を売却する方法をケース別で解説していきます。

自分が入院中に所有する不動産を売却する方法

自身が所有する土地や建物の契約を予定していても、急に体調を崩してしまい入院しなければならないケースは起こります。
外出を許可してもらえない限り自分では解決できませんが、契約は可能なので安心してください。

病院での契約

入院中のため、自分で契約できないときには、不動産業者や買主に病院へ来てもらうと良いでしょう。
不動産の売却は、原則、売主と買主が立ち会って契約を結ぶ必要があります。
ただし、契約する場所に関しては法律の規定はなく、売主と買主との合意により病院内でも可能です。
売却を予定したときには、不動産会社に入院している状況を伝え、買主の了承を取ってもらうよう依頼してください。
また、ほとんどの不動産会社では、持ち回り契約に応じています。
持ち回り契約とは、売主と買主が合意のうえで、各々が同時に介さず別々に署名、捺印する方法です。
買主が病院まで来られないときには、不動産会社による持ち回り契約での対応も考えられます。
なお、病院内で契約する際には、病院側に対し来客について説明し、面会を許可してもらいましょう。

代理人

感染症などを予防する目的で、面会を制限している病院は少なくありません。
面会を認められないときには、病院内での契約は不可能です。
その際は、代理人に不動産売却を委任する方法があります。
自分の意思で土地や建物の売却を委任する場合は、未成年者など一部の例外を除いて、誰に代理人を依頼してもかまいません。
家族や親戚のほか、司法書士や弁護士など法律の専門家、知人や友人などへの依頼を考えてみましょう。
ただし、トラブルに発展する可能性があるため、信頼できる方に依頼してください。
また、依頼にあたっては代理人へ与える権限に注意し、売却価格や条件を変更させないよう、委任状に禁止事項を明記するのが大切なポイントです。

名義変更

土地や建物の名義を子や孫に変更して売却を進めてもらう方法があります。
1つは贈与で、子や孫に対して不動産を無償で譲り渡すパターンです。
この場合には、子や孫に贈与税が課せられる点に注意しなければなりません。
また、もう1つは売買で、一般的な不動産売買と同じ仕組みです。
売却した際に売却益が発生したときには、翌年の確定申告をおこなって譲渡所得税を納める流れも通常の売買と同様です。
なお、市場の相場に比べて著しく安い金額で売却すると、贈与と判断されて贈与税を課せられる可能性がある点に注意してください。

入院中の親が所有する不動産を売却する方法

自分が所有する物件の場合は入院していても自身の意思により進められますが、所有者が親の場合は、手間がかかる可能性が考えられます。

病院での契約

親が病院内での契約を望んでいるときは、自分のケースと同じように、不動産会社や買主へ連絡して売却を進める方法があります。
契約方法について理解できるよう、丁寧に説明してください。
病院に対しても、代わりに調整してあげるとスムーズに進められるでしょう。

代理人と名義変更

自身が代理人になって、親の代わりに物件の売買に取り組む方法もあります。
代理人になるときは、親が自らの意思によって代理人を指名する必要がある点に注意してください。
委任状や必要になる書類などは、手間がかかりますが用意してあげると良いでしょう。
ただし、親戚など、ほかの方を代理人に指名するかもしれません。
この場合には、本人の意思を尊重して指名された方へ連絡する必要があります。
また、親から名義変更するときも、自身のケースと変わりません。
本人の意思にしたがうとともに、贈与税や譲渡所得税の扱いについても相談のうえ、贈与か売買を選択して手続きしてください。
どちらの方法も、本人が関わるのは名義変更のときだけ済み、親にとっては負担を軽減でき助かるでしょう。

名義変更における注意点

親から子どもへ名義を変更するときには、他の相続人に対する配慮が大切なポイントになります。
あまり事情を理解していない他の相続人には、相続が発生する前に特別扱いで財産を譲渡しているように受け止められてしまう可能性があります。
兄弟などとのトラブルを回避するには、心配りが重要です。
勘違いから大きなトラブルになってしまい、裁判に発展するケースも考えられます。
関係者に対しては、処理をする前に丁寧に説明しておきましょう。
親とほかの相続人などが一堂に会する場を作れる場合には、この機会に、ほかの財産に関する相続についても親から説明してもらうのが得策です。

認知症の方が所有する不動産を売却する方法

入院中にかかわらず、売主が認知症によって判断能力がないとみなされるときに土地や家を売却するのは、手続きが異なり手間と時間がかかります。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、十分な判断能力や意思がないと判断される方が不利益を被らないよう後見人を選定し、法律にしたがって支援したり保護したりするものです。
成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度の2つがあり、すでに判断能力がないとみなされるケースでは法定後見制度を利用して成年後見人を定めます。

成年後見人を定める手続き

成年後見人を決めるときは、申立書や戸籍謄本、後見登記事項証明書などの必要書類を揃えて家庭裁判所に対し申し立てをおこないます。
申し立てができるのは、本人のほか配偶者や四親等内の親族、検察官などです。
家庭裁判所は、後見人の審理をおこなって審判し、裁判所から適切と判断を受けた方が後見人として選任されます。
その後見人が決定すると、裁判所から審判書謄本が送付され、後見登記の処理によって手続きが完了する流れです。

成年後見人を定める際の注意点

家庭裁判所へ申し立てする際に後見人の候補を提出しますが、必ずしも候補者が後見人に選ばれるとは限りません。
裁判所の審理により、親族ではなく弁護士や司法書士などが成年後見人に選定されるケースがある点に注意しておきましょう。
成年後見人に選定された方は、売主に代わって不動産を売却できますが、契約する際には家庭裁判所の許可が必要になります。
また、後見人が選定されるまでに申し立てから1～2か月程度かかる場合があり、その点を考慮して売却のスケジュールを立てるようにしましょう。

手続きを回避する方法

成年後見人を選定する手続きは、専門的な知識が必要になるとともに長期間を要します。
財産を処理しなければならない立場の方にとっては、大きな負担です。
そのうえ、認知症になると自身の意思を伝えられず、所有者が予定していた処理方法と異なる扱いになるかもしれません。
自分だけではなく、親が高齢になったときには、財産の相続に関する意志を引き継げない場合が考えられます。
このような事態を避けるためにも、認知症になる前に財産の相続について関係者で相談しておくと良いでしょう。

まとめ

入院中でも不動産売却はできますが、認知症になると面倒な手続きが必要になるとともに所有者の意思を確認できません。
健康と思っていても、判断能力が衰えている可能性が考えられます。
家族や親族のトラブルを防ぐうえでも、正常な判断ができるうちに財産の相続について関係者へ説明しておくと良いでしょう。