家の売却でやってはいけないこと!準備から引き渡しまでステップ別に解説

不動産売買ノウハウ

家の売却でやってはいけないこと!準備から引き渡しまでステップ別に解説

初めて家を売却するときに、できるだけ効率よく高値で売りたいと思うものの、何から手をつけて良いのか迷う方は少なくないでしょう。
まず、やってはいけないことを押さえておけば、損や失敗をするリスクを減らせます。
この記事では、マイホームを売る際に避けるべき行為を、売却前・売却中・売却後の3つのステップに分けて解説します。

家の売却前にやってはいけないこと

家の売却前にやってはいけないこと

準備段階でやってはいけないのは、住宅ローンが残っているのに金融機関に無断で売ろうとしたり、自己判断で解体やリフォームをしようとしたりする行為です。
相場価格を調べずに売り出すのも売却活動に差し障りが生じる可能性があります。

住宅ローン返済中に金融機関に無断で売り出す

住宅ローンの返済が残っている場合は、残高の確認をするだけではなく、借り入れをしている金融機関に相談して許可を得る必要があります。
残債がある物件には抵当権が設定されているため、原則的にそのままでは売却できません。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンの残債を完済するのが条件です。
しかし、手持ちの資金で返済できない場合は、家を売ったお金を返済に充てられます。
それでも足りないときは、新たな借り入れや任意売却などの手段もありますが、いずれの場合も金融機関への相談が必要です。

自己判断で解体やリフォームする

築年数が経過して家が傷んでいる場合は、売却前にリフォームや解体をしたほうが、売りやすいのではないかと思う方もいらっしゃるでしょう。
リフォームや解体には高額の費用がかかるケースが多いにも関わらず、かかった費用を回収できる保証はありません。
家の価格設定では、立地と築年数を重視する傾向にあるためです。
購入後のリフォームを前提に、中古物件を探している買主も増えています。
そのまま売り出したほうが良い場合もあるので、自己判断に頼らず、家の売買に詳しい不動産会社に相談しましょう。

相場価格を知らずに売り出す

事前に周辺の相場価格を調べずに、売ろうとしてはいけません。
希望価格があったとしても、価格設定が相場とかけ離れていては、買主を見つけるのは難しいでしょう。
少しでも高く売るためには、相場価格を自分でも調べておく必要があります。
不動産会社を選ぶ際にも、相場価格を知っていれば、不動産会社が出した査定額が適正であるかの判断に役立ちます。
周辺の相場価格を調べるには、不動産のポータルサイトが便利です。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムでも取引履歴を検索できます。

家の売却中にやってはいけないこと

家の売却中にやってはいけないこと

売却中にやってはいけないのは、不動産広告のルールに違反する広告活動です。
短期間で売ろうとしたり、内見でいい加減な対応をしたりするのも、売却活動に差し障りがあります。

不動産広告のルールを守らずに広告活動する

できるだけ高く売るためには広告が効果的ですが、不動産広告には法律や規約に基づくルールがある点には注意が必要です。
誤認を招くおそれのある誇張した内容の広告は禁止されており、広告を出せる時期も決められています。
自己取引・代理取引・媒介といった取引態様も明示しなくてはなりません。
広告の文字サイズの基準や用語の規制もあります。
媒介契約を結んでいれば不動産会社が対応してくれますが、ルールを知っているほうが悪質な広告が出されていないかチェックができるでしょう。

短い期間で売ろうとする

急ぐ理由があったとしても短期間で売ろうとすると、売り急ぎによる失敗をするおそれがあります。
家の売買は高額の取引になるため、決断に時間がかかる場合がほとんどです。
中古物件は新築の場合と異なり、大々的に広告をするわけではないので、買主に情報が届くのにも時間がかかります。
査定から引き渡しまで順調に進んだとしても、半年以上かかるケースが一般的です。
売却期間に余裕がないと、安く買いたたかれる可能性が高くなります。
売り急ぎを防ぐために、期間に余裕をもってスケジュールを立てましょう。

内見でいい加減な対応をする

内見で買主に与える印象は、売却活動に大きな影響を及ぼすため配慮が必要です。
質問に対していい加減な態度で応じたり、室内が整えられていなかったりすると、売主や物件に対する評価が下がります。
わからない質問に対して無理をして答える必要はありませんが、あらかじめ質問されそうな内容を想定して、答えを用意しておきましょう。
雑な対応で買主の物件に対する印象が悪くなると、通常なら気にならない程度の欠陥も指摘され、値下げ交渉の対象になるおそれもあります。
内見の際には誠実な対応を心がけましょう。
不用品を処分して室内を整え、部屋をきれいに掃除しておくと、良い印象を与えられます。
落としきれない汚れがある場合は、ハウスクリーニングがおすすめです。

家の売却後にやってはいけないこと

家の売却後にやってはいけないこと

売却後から引き渡しまでのステップにも、やってはいけない行為があります。
確定申告をしない・残置物を放置する・契約内容を覆す行為は、損をしたりトラブルになったりするおそれがあるため避けましょう。

確定申告をしない

家の売却で利益があった場合には、確定申告をしなくてはなりません。
申告期間は、家を売った翌年の2月16日から3月15日までです。
その年によって期間が変更される場合もあるので、事前に確認しておきましょう。
通常なら年末調整がおこなわれるため申告の必要のない会社員であっても、家を売って利益が出た場合には確定申告が必要です。
確定申告を忘れたり怠ったりすると、税務署の調査が入り、遅滞税などのペナルティが課されるリスクがあります。
利益がなく赤字のときは申告不要ですが、不動産売却時の控除や特例を利用する場合は、確定申告をしないと適用されません。
申告の手続きで不明点や疑問点があれば、税務署や税理士に相談しましょう。

残置物を放置したままにする

家の中に残置物や不用品を残したままで、引き渡しをしてはいけません。
残置物を放置したままで買主に引き渡しをするのは契約違反になるため、引き渡し日までに引っ越しと家財道具の処分は済ませておくのが原則です。
残置物とは、エアコン・照明器具・植木や鉢植え・家具などを指します。
契約時に残しておく旨を明記していない残置物を放置した場合は、買主は売主に処分するように請求できます。
逆に、残しておくと特約を設けた残置物は、間違って処分しないように気を付けましょう。
引き渡し前には、残置物の撤去の有無を記載した付帯設備表の確認が必要です。
契約してから引き渡しまでは、1~2か月程度なので、計画的に準備しましょう。

契約内容を覆す

売買契約後に契約内容を覆すのは、基本的に認められません。
例外として、買主の同意が得られれば可能になる場合もありますが、信用度は下がります。
売主には契約不適合責任があり、契約の不履行や契約内容との相違があった場合には、損害賠償を請求される場合があります。
売主の都合で内容を覆す行為があったときには、違約金を買主に支払うのが通例です。
違約金の相場は売買価格の1~2割程度と高額になるため、大きな損失となるのは避けられないでしょう。
契約後の変更や修正はできないものとして、契約を結ぶ前に内容をしっかり確認する必要があります。

まとめ

マイホームの売却活動には、準備段階から引き渡しまでのステップで、やってはいけない行為が複数あります。
不用意な行動で思いがけない損をするケースもあるため、事前に把握しておきましょう。
できるだけ高く売るためには売却期間に余裕を持ち、情報収集をしたうえで、不明点があればその都度相談する姿勢が大切です。


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