住宅ローンを減額したい！総返済額を減らす方法や売却が必要なケースを解説

マイホームを購入したときに組んだ住宅ローンが、生活の重荷になっていると感じている方も多いと思います。
住宅ローンによって生活が滞ってしまうと、家族と過ごす時間も楽しめないでしょう。
こちらの記事では、ローンの総返済額を減額する方法や返済が難しい場合に売却が必要なケースを解説しますので、参考にしてください。

住宅ローンの返済額を減額する方法

そもそも、住宅ローンを減額するのは可能なのかと疑問を持たれると思いますが、ローンの返済額を減らすのは可能です。
住宅ローンを契約するときは、返済計画を立てていたとしても返済期間中にやむを得ない事情によって収入が減り、返済が難しくなるケースも考えられます。
収入が減って、ローンの返済が難しくなった場合、まずは金融機関に相談しましょう。
借り入れ中の金融機関によるローン返済の猶予手続きを利用すると、毎月の返済額を減らせる可能性があります。
また、金融機関は、政府からローンの返済に困っている方のために返済額の減額に応じるよう通達を受けているので、返済に困ったときは金融機関への相談が無難です。
他にも、住宅ローンの減額方法として、金融機関との返済条件の変更が可能です。
返済条件の変更には3種類の方法があり、条件の変更が認められると、返済が難しい期間の返済額を減らせる可能性があります。
まず、ローンの返済条件の変更の方法で多く利用されるのが、返済期間の延長です。
返済期間の延長が可能な期間は、最大で15年までとなっていて、期間を延長して毎月1～3万円程度が減額できます。
ただし、返済期間を延長した場合、延長した分の金利が増えるため、ローンの総返済額が増加するので注意が必要です。
次に、返済額を減額できる方法は、元金の据え置きです。
元金の据え置きとは、元金の返済を一度止めて利息だけを支払う返済方法になり、毎月のローンの返済額が減らせます。
元金の据え置きが認められる期間は金融金によって違いありますが、最長で3年間、減額が可能です。
しかし、元金の据え置きが認められたとしても、ローン全体の返済期間が延長されるわけではありません。
元金の据え置き期間が終わると、据え置きしていた期間の元金を上乗せして支払う必要があり、据え置き期間終了後は毎月の返済額が増えてしまうので注意が必要です。
最後に、低金利の住宅ローンへ借り換えをする減額の方法があります。
金利が低くなれば、毎月の返済額だけでなく、ローン全体の返済総額も減少します。
また、ボーナス返済をやめるなど、現在の収入状況に合わせた契約条件の変更も可能です。
借り換えの際は、借り入れ額の約3％～約10％の費用がかかるため、借り換えのメリットを考慮して慎重に検討しましょう。

住宅ローンの総返済額を減額する方法

金融機関が用意している猶予制度において、住宅ローンの総返済額を減らす方法はないため、借り入れた金額を全額返済する必要があります。
ただし、住宅ローンの総返済額を減らす方法もあり、ローンの減額方法の1つに、繰り上げ返済があります。
繰り上げ返済とは、一時的にまとまった金額をローンの返済に充て、予定より早くローンを完済する返済法です。
返済期間が短くなるので、発生する予定の金利がなくなるため、総返済額が減らせるでしょう。
繰り上げ返済には、返済額軽減型と返済期間短縮型の2種類あり、それぞれ特徴が異なります。
返済額軽減型は、ローン全体の返済期間を変更せずに、毎月の返済額を減らす繰り上げ返済です。
毎月支払うはずの返済負担は減らせますが、返済の期間は変わらないため、金利の減額効果は低いです。
したがって、変動金利型のローンを契約している場合、繰り上げ返済をしても総返済額は変わらないケースもあります。
一方、返済期間短縮型は、毎月の返済額を変更せずに、返済期間を短くする繰り上げ返済です。
毎月の返済額は変わらないものの、返済期間が短くなるので、金利の減額効果は高くなります。
そのため、住宅ローン全体でみると総返済額は少なくなるため、返済額軽減型と比較すると、倍以上の差があるでしょう。
また、金利の低いローンへ借り換えをすると、金利が減らせます。
住宅ローンの借り入れ額は大きいため、金利が0.1％違うと、総返済額は約10万円～約100万円の単位で変わる可能性もあります。
ただし、短期的にローンの支払を減らす効果は少なく、ローンの支払いが滞っている状況の場合はおすすめできません。
さらに、金融機関の審査があるため、審査に通らなければ借り換えができない可能性もあるので注意が必要です。
借り換えをする際は、もとのローンの一括返済にかかる手数料も発生するため、手数料なども含めて借り換えを考慮する必要があります。

住宅ローンの返済が難しい場合は売却が必要？

住宅ローンの返済額が減額されても、支払いが難しい場合は、住宅の売却も考える必要があります。
近年の不動産市場は、住宅の売却価格がローン残高より安いオーバーローン状態のケースが多いです。
オーバーローン状態の場合は、返済の不足分を自らの資金から補う必要があり、ローンを完済しなければ売却ができません。
しかし、任意売却で住宅を売却するなら、オーバーローン状態の住宅でも債権者の許可をもらったうえで、住宅を売却できます。
任意売却のメリットは、競売を避けられるので、負担の少ない方法で住宅の売却ができる点です。
住宅ローンの滞納が続けば自宅が競売にかけられる可能性があり、競売は売却価格が安かったり、売却代金が全額返済に充てられたりなどのデメリットがあります。
競売のようなデメリットは任意売却にはなく、売却は通常の不動産市場でおこなわれるため、売却の流れは一般的な不動産売却と同じです。
任意売却は競売より高い価格で住宅が売却できますが、債権者の許可が必ず必要になるので、債権者との相談が重要になります。
しかし、任意売却にもデメリットはあります。
任意売却では、住宅を売却するかどうかの決定権は債権者が持っているため、住宅の所有者が売却価格を決められない点がデメリットの1つです。
所有者が住宅の売却に同意した場合でも、債権者が売却価格に不満があれば、売買が成立しない可能性もあります。
また、住宅を任意売却するときは、売却時に足元を見られ、売却価格がなかなか決まらないケースもあります。
売却の期限が迫っている場合、強気の価格を提示されるケースも考えられるので、日にちに余裕を持って任意売却を進めましょう。
オーバーローンとは逆に、住宅価格が住宅ローンの残高を上回った状態をアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合、住宅を売却した金額で住宅ローンを完済できるうえに、手元に資金が残れば生活の立て直せるでしょう。
また、アンダーローン状態なら、リースバックが利用できます。
リースバックとは、賃貸借契約と不動産売買をいっしょにおこなえる不動産取引です。
住宅をリースバック業者に売却した後、賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き売却した住宅に賃貸借契約のかたちで居住できます。
賃貸借契約の期間は、2年～3年が一般的で契約期間満了後は賃貸借契約の更新や、住宅の買い戻しが可能です。
買い戻しの価格は、売却価格の1.1倍～1.3倍になるケースが多く、買い戻しを考える方は将来的な資金計画を立てるのが重要です。

まとめ

住宅ローンの減額は可能ですが、ローンを減額しても支払いが困難な場合、住宅の売却を検討する必要があります。
住宅ローンの減額をしたいときは、まずは金融機関へ相談してみると良いでしょう。