不動産売却のベストタイミング3選！市況・税金・季節別にご紹介

初めて不動産を売却するときは、なるべく良きタイミングで売りに出したいですよね。
売却するタイミングは、売却額や税金にも影響をおよぼすため重要です。
そこで今回は、不動産売却のベストタイミングを市況・税金・季節の3つの観点からご紹介します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

「市況」で見る不動産売却のタイミングとは？

不動産の市況とは、今の不動産市場がどんな状況にあるのかを表す言葉です。
市況を見るうえで重要なのが、不動産市場の相場や住宅ローンの金利です。

相場から見る売却タイミング

不動産を売却する際は、市場価格が上がっているときが良いタイミングとなります。
どれだけ価格が上がっているかを知る手がかりとしては、国土交通省が公表している「不動産価格指数」が参考になります。
不動産価格指数とは、2010年の価格を基準に100として、不動産の価格変動を示す数値です。
このデータを見れば、2010年以降の価格の変動が分かります。
たとえば、2024年1月31日に公表された「2023年10月・2023 年第三四半期分」では、住宅における全国の不動産価格指数が過去最高の136.4になりました。
マンションにいたっては193.9と2010年の100と比較すると約2倍近くになっています。
不動産の価格が上昇傾向にあるときは「さらに高く売れるかもしれない」と待つ方もいらっしゃるでしょう。
しかし、この上昇相場はいつまで続くかは分かりません。
価格が下がり始めてから「もっと早く売っておけばよかった」と後悔する前に、市況が良いときに売るのが賢明です。
また、不動産を売却する際は、不動産ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーション、土地総合情報システムなどを利用して、地域の相場を調べることが大切です。
自分の物件と似た物件の情報を集めて平均価格を出せば、大まかな売却価格の目安がつかめるでしょう。

金利から見るタイミング

住宅ローンの金利が低ければ、不動産を売りやすくなります。
金利とは、お金を借りたときに、そのお金に対して発生する利息の割合のことです。
不動産を購入する多くの方は住宅ローンを利用します。
住宅ローンには利息がつきもので、借りた本体の金額（元金）と一緒に返していく必要があります。
つまり、同じ金額を借りても、ローンを組むときの金利が低いほど、最後に払う総額が少なくなるのです。
そのため、買主は金利が低いときにローンを組んで、支払う総額を減らしたいと考えます。
売主からすると、金利が低いときの方が、不動産を売りやすくなるのです。
ただし、金利が低い時期は経済全体が不調な可能性もあります。
住宅ローンの金利だけを見て不動産を売るかどうかを決めるのではなく、相場と合わせてチェックして売却するタイミングを計りましょう。

「税金」で見る不動産売却のタイミングとは？

不動産を売却する際は、不動産にかかる税金についても心配ですよね。
不動産は、売却利益が出た場合に、その利益（譲渡所得）に対して所得税、住民税、そして復興特別所得税がかかります。
合わせて「譲渡所得税」と呼び、譲渡所得に特定の税率を掛けて計算します。
この譲渡所得税ですが、売るタイミングによって、税金を抑えることが可能です。
ポイントは、不動産の所有期間と特別控除の適用期間です。

不動産の所有期間から見るタイミング

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように変わります。

●5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）
●5年超え（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）

所有期間は、売却した年の1月1日時点で数えます。
売却した年の1月1日時点で5年を超える期間所有している不動産は、税率が低い「長期譲渡所得」になります。
そのため、所有期間が4年から5年の境目にある方は、5年を超えてから売却するのがおすすめのタイミングです。
また、所有期間が10年を超えている自宅を売る場合は、軽減税率の特例によりさらなる節税が可能です。
特例が適用されると、6,000万円までの譲渡所得に対して、税率が所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%に軽減されます。
軽減税率の特例を受けるためには、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であることなど、いくつかの条件を満たすことが必要です。
もし売却予定の自宅が10年前後の所有期間にあるなら、10年を超えたタイミングで売ると良いでしょう。

特別控除の適用期限から見るタイミング

自宅を売却する際は「3,000万円の特別控除」の特例も税金を抑えるのに役立ちます。
3,000万円の特別控除の特例は、譲渡所得から最大3,000万円を引くことができる税金の軽減措置です。
特別控除を利用すると、売却から得た利益が減るため、結果的に払う税金も少なくなります。
ただし、特別控除を利用するにはいくつかの条件があります。
たとえば、災害で家が損壊した場合、その土地に住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却するのが条件です。
また、家が空き家になった場合も、空き家になってから3年が経過する年の12月31日までに売る必要があります。
そのため、3,000万円の特別控除を利用して税金を抑えたい場合は、引っ越し後に早めに売却するのがおすすめです。

「季節」で見る不動産売却のタイミングとは？

不動産を売却するとき、季節も関係するのか気になりますよね。
実は、需要の高い季節に売り出すと、スピーディに希望価格で売れるチャンスがあります。
季節で見る不動産売却のベストタイミングは、以下のとおりです。

春（2月～3月頃）

2月～3月の季節は、新生活が始まる新年度に向けて、多くの方が引っ越しを考えます。
就職や進学で新しい土地に移る方も多いため、この時期は不動産市場も活気づきます。
そのため、2月～3月のタイミングで不動産を売り出すと、多くの購入希望者がいるため、良い条件で売却できるチャンスです。

秋（9月頃）

9月頃の秋も、転勤などで引っ越しを考える方が増える時期です。
夏の暑さが和らぎ、過ごしやすくなる秋には、新しい住まいを探し始める方が多くいます。
そのため、9月頃の秋に売り出すと、10月に引っ越しを考えている方たちにとって魅力的な選択肢になるでしょう。

売却準備のタイミング

不動産を春や秋に売り出すと決めたら、その前に準備が必要です。
準備とは、不動産会社に家の査定を依頼したり、媒介契約を結んだりすることなどが挙げられます。
不動産の売り出し価格は、不動産会社が査定で出した金額を参考に決めるのが一般的です。
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだ後は、物件の広告や購入希望者の内覧の対応などの売却活動がスタートします。
そのため、3月に売り出したい場合は、査定や媒介契約にどれくらいの時間がかかるかを考えて、少なくとも1〜3か月前には動き始める必要があります。
また、売り出してすぐに買主が見つかるとは限らないため、たとえば3月に売却を完了させたい場合は、それよりも3か月前、つまり11月ごろには売却の活動を始める計画を立てると良いでしょう。

まとめ

市況から見る不動産売却のベストタイミングは、相場が上昇しているときと、住宅ローンの金利が低いときです。
税金を抑えるためのベストタイミングは、所有期間が5年または10年を超えたときと、3,000万円の特別控除の適用期限に間に合うときです。
季節から見る売却タイミングは、引っ越しの多い春や秋頃をおすすめします。