任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いやポイントをご紹介

住宅ローンの支払いが困難なときは、任意売却をしたほうが良いのか迷いますよね。
住宅ローンが残っている不動産を売却するときは、抵当権消滅請求の選択肢もあります。
本記事では、任意売却における抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いや抵当権消滅請求のポイントについてご紹介します。

任意売却における「抵当権消滅請求」とは？

失業などで住宅ローンの支払いが厳しい場合、どうすれば良いか不安になりますよね。
住宅ローンは滞納が続くと、金融機関（債権者）の申立てによって家を強制競売にかけられ、やむを得ず引っ越さなければならない状況になります。
しかし、強制競売前に、銀行などの貸し手（債権者）の許可を得て自分で家を売却することも可能です。
債権者から同意を得て売却する方法を「任意売却」と呼びます。
任意売却をおこなう際は「抵当権消滅請求」も重要です。

「抵当権消滅請求」とは

抵当権消滅請求とは、抵当権の設定された不動産の第三取得者が、債権者に抵当権の消滅を請求する権利のことです。
家を住宅ローンで購入した場合、借り入れ先の金融機関は、その家に抵当権を設定します。
抵当権とは、ローンの支払いが滞るなどでその不動産を強制競売にかけたときに、優先的に売却額を受け取ることができる担保権のことです。
家を売却する際は、住宅ローンを完済して不動産登記に記録されている抵当権の設定を抹消し、担保の状態を解除する必要があります。
しかし、売却代金で住宅ローンを完済できないときには、借り入れ先の金融機関の同意を得て抵当権が付いたままの不動産を任意売却します。
抵当権の設定が残っている不動産を新たに取得した第三取得者は、借り入れ先の金融機関に対して、抵当権消滅請求をおこない、金融機関の承諾を得て抵当権を抹消する仕組みです。

抵当権消滅請求の事例

では具体的に、抵当権消滅請求をおこなう流れが気になりますよね。
抵当権消滅請求の事例をご紹介します。
登場人物は、A（建物の所有権者）、B（お金を貸した金融機関）、C（第三取得者）です。
状況として、AがBから3,000万円を借り、その返済の担保としてAが購入する建物に抵当権を設定。
その後、Cがその建物を2,800万円で買うことになりました。
その場合、Cは建物を買う前に、債権者であるBと協議をおこない、いくら支払えば抵当権の消滅に応じてもらえるか相談します。
そして、不動産の売買契約の際に、抵当権を消滅させる条件を契約書に明記します。
これにより、建物の引き渡しと同時に、約束された金額をBに支払って、抵当権を解除してもらう流れです。
注意点として、抵当権消滅請求は、Cが実際に建物を購入し、Bに支払いをすることで成立します。
Cが最終的に購入をしない可能性がある間は、抵当権消滅請求をすることはできません。
なぜなら、債権者であるBにとって、Cに所有権が移転するかどうかが確定していない状態では、安心できないからです。

任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い

不動産を売買する際、抵当権が付いたままの不動産は、買主にとって不利な条件です。
そのため、売買契約後に抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、代価弁済の方法でも抹消できます。
抵当権消滅請求と代価弁済の違いは、以下のとおりです。

請求者の違い

抵当権消滅請求は、第三取得者が、銀行などの貸し手（抵当権者）に対して、抵当権の抹消を請求する制度です。
つまり、新しい所有権者が主導権を持っています。
一方、代価弁済の場合は、銀行などの貸し手（抵当権者）が所有権（地上権）を買い受けた者（売買）に対して「抵当権を抹消したければこの金額を支払ってください」と提案する制度です。
地上権とは、他人の土地を自分の目的のために使うことが許される権利のことです。
たとえば、所有者に地代を支払って、土地を借りて畑を作るなどが該当します。
地上権も所有権と同様に売買することができ、地上権を持っている方は「地上権者」と呼びます。
代価弁済は、新しい所有者または地上権者に対しておこなうことが可能です。
なお、抵当権消滅請求も代価弁済も相手方に応じる義務はありません。
相手の請求や提案に応じるかどうかは、自由です。

保証人がおこなえる手続きの違い

「抵当権消滅請求」と「代価弁済」は、ローンの保証人の立場とできることにも違いがあります。
抵当権消滅請求の場合、保証人がおこなうことはできません。
一方で代価弁済の場合、保証人もこの手続きを利用することができるケースがあります。
たとえば、保証人がその家を買い取ることになり、その後で銀行などの貸し手から「抵当権を消滅させるための代価を支払ってください」という要求を受けた場合です。
このような状況では、保証人も代価弁済に応じて、抵当権を消滅させることが可能になります。

地上権取得者の違い

「抵当権消滅請求」と「代価弁済」では、地上権者ができることにも違いがあります。
地上権者は、抵当権消滅請求をおこなうことができません。
一方で、抵当権者から代価弁済を受けたときは、地上権の取得者も応じることが可能です。

第三者取得者の違い

「抵当権消滅請求」と「代価弁済」では、第三取得者にも違いがあります。
抵当権消滅請求を利用できる第三取得者とは、相続を除く方法で家を手に入れた方です。
たとえば、家を購入した方、贈与で取得した方、離婚による財産分与によって取得した方などが第三取得者として抵当権消滅請求が可能です。
一方、代価弁済を利用できるのは、家を売買契約で買い受けた方に限ります。
つまり、どのような方法で第三取得者になったかによって、抵当権消滅請求や代価弁済の可否が変わってくるのです。

任意売却における抵当権消滅請求のポイントとは？

抵当権消滅請求を利用する際は、以下の3つがポイントです。

①債務者は抵当権消滅請求をおこなえない

基本的なポイントとして、抵当権を設定した債務者は、自らの抵当権を消滅させる請求をおこなうことはできません。
その理由は、もし債務者が自分で抵当権を消滅させてしまった場合、お金を貸している側（債権者）が担保を失い、大きな不利益を被る可能性があるからです。
債務者が債権者に対して抵当権の解除を依頼できるのは、ローン（債務）を全額返済し終えた後です。

②みなし承諾について

不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をおこなう際は、必ずしも順調に進むわけではありません。
たとえば、抵当権消滅請求をおこなっても、債権者からの返答がない場合があります。
債権者からの応答がないと、新しい所有者は不動産を自由に利用できなかったり、不動産市場に支障をきたしたりするため困りますよね。
そこで、このような状況を避けるために「みなし承諾」というルールがあります。
債権者に対して抵当権消滅請求を書面でおこなった際に、債権者が受け取ってから2か月以内に何のアクションも取らない場合、債権者がその請求を承諾したとみなすという制度です。
具体的には、債権者がその期間内に競売を申し立てない限り、自動的に抵当権が消滅するという扱いになります。

抵当権消滅請求の時期

抵当権消滅請求は、不動産が競売にかけられる前におこなうことが必要です。
一度不動産が競売にかけられ、差し押さえがおこなわれると、その不動産は自由に利用することができなくなります。
任意売却を検討中の方は、不動産が競売に欠けられる前に、早めに決断しましょう。

まとめ

抵当権消滅請求とは、抵当権が付いた不動産を新たに取得した第三者が、抵当権者に対して抵当権の抹消を請求する制度のことです。
代価弁済との違いは、請求者や応じる相手の条件、第三取得者の扱いや保証人が利用できるかどうかなどが挙げられます。
債務者は抵当権消滅請求ができない点やみなし承諾、請求する時期がポイントです。