任意売却で税金はかかる？税金を滞納している場合でも売れるのか解説

収入減や病気など、何らかの事情により住宅ローンの返済が困難になることがあります。
そのような場合、任意売却という方法で自宅を手放すケースも多いです。
しかし、任意売却において、通常の不動産売却のように税金はかかるのか気になる方も多いのはないでしょうか。
譲渡所得税の課税の有無や、固定資産税などの税金を滞納していても売却できるのか否かを含め解説しますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

任意売却でも通常の不動産売却と同じように税金はかかるの？

任意売却の際も通常の売却を同じように税金はかかるのでしょうか？
以下では、任意売却の概要や税金の種類について詳しく解説します。

そもそも任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの残る土地や建物を、金融機関の同意を得て売ることです。
住宅ローンを利用してマイホームなどを購入する場合、金融機関は対象の不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、土地や建物を担保にする権利のことです。
万が一返済が不可能となった場合、金融機関は担保として設定している土地や建物を売却し、債権を回収します。
売却をするためには、抵当権を抹消しなければなりませんが、抹消の条件は住宅ローンの完済です。
住宅ローンが残っている（抵当権が設定されている）場合は、金融機関から同意を得たうえで売却することになります。

税金はかかるの？

結論から申し上げますと、たとえ任意売却であっても通常の不動産売却と同じように税金がかかります。
かかる主な税金の種類は、下記のとおりです。

●印紙税
●登録免許税
●譲渡所得税

かかる税金のうち、まず挙げられるのが印紙税です。
印紙税は売買契約書に課される税金であり、契約金額に応じた収入印紙を用いて納税します。
契約金額が大きいほど、支払う税額も大きくなります。
また、登録免許税は抵当権の抹消手続きに必要な税金です。
登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円かかります。
このため、自ら手続きをおこなうことで納税額を抑えることが可能です。
しかし、抵当権の抹消手続きは専門的な知識が必要とされることが多いため、一般的には司法書士に依頼されます。
この際、登録免許税と合わせて司法書士に対する報酬も発生し、数万円かかることもあるでしょう。
また、譲渡所得税は土地や建物の売却益に課される税金であり、任意売却でも同様に課税されます。

消費税はかかるの？

個人が任意売却をおこなう場合、消費税は課税されることはありません。
消費税は、消費者が支払った税金を事業者が納めるものです。
そのため、個人が自ら所有する住宅を売却する際は消費税が免除されます。
ただし、収益物件を売却する場合は消費税の対象となるため注意が必要です。
収益物件とは、マンションやアパートなど、第三者に貸し出して家賃収入を得ている不動産のことを指します。

任意売却でかかる税金のひとつ「譲渡所得税」はどうなるの？

続いて以下では、任意売却でかかる税金のひとつである、譲渡所得税はどうなるのかについて解説します。
先述のとおり、譲渡所得税は不動産を売って利益が生じた際に課税される税金のことです。
しかし、任意売却の場合、譲渡所得税がかからないケースが多いといえるでしょう。

かからないケース1：不動産の価値が低く利益が出ない場合

かからないケースとしてまず挙げられるのが、不動産の価値が低く、売っても利益が出ない場合です。
任意売却の場合、不動産の価値が下がっていることが多く、売却しても利益がゼロまたは赤字になるケースも少なくありません。
状況によっては、売却後も残債が残る可能性もあるでしょう。
利益が出なければ譲渡所得税は非課税なので、納税義務は生じません。

かからないケース2：特別控除を利用した場合

特別控除を利用した場合も、非課税になる可能性があります。
居住用不動産の売却では、条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を利用することが可能です。
譲渡所得とは、買主から支払われたお金から、経費を差し引いた金額を指します。
経費は取得費や譲渡費用のことで、該当するのは下記のものです。

●取得費：印紙税・登録免許税・不動産会社に支払う仲介手数料・建築費用・リフォーム費用など
●譲渡費用：印紙税・不動産会社に支払う仲介手数料・建物の解体費用など

上記の費用が多いほど、譲渡所得を圧縮でき、譲渡所得税を抑えることが可能です。
もし利益が出ても、特別控除の利用により、譲渡所得税が非課税となるケースも少なくありません。

かからないケース3：強制換価等による特例を利用する場合

かからないケースとして、強制換価等による特例を利用する場合も挙げられます。
強制換価等による特例とは、任意売却や競売で用いられる規定のことです。
強制換価等による特例は「強制換価等による譲渡」とも呼ばれ、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合、その資産の売却には課税をしないとされています。
つまり、住宅ローンの返済が困難になったことが原因で任意売却をする場合、税金が非課税となるということです。

固定資産税や住民税などの税金を滞納している場合でも任意売却は可能？

最後に、固定資産税や住民税などの税金を滞納している場合でも、任意売却は可能か否かについて解説します。

滞納していても任意売却は可能なの？

税金を滞納していても、任意売却をすることは可能です。
任意売却を検討する際、住宅ローンのみならず、固定資産税や住民税の滞納も少なくありません。
そのような状況では、任意売却が手段として注目されています。
また、売却によりまとまった資金を得ることで、滞納していた税金も支払えるかもしれません。
生活を立て直す可能性があるため、税金の滞納が任意売却に影響する可能性があります。
しかし、状況によっては認められないこともあるので注意が必要です。

認められないケース1：滞納額が大きい場合

固定資産税や住民税の滞納額が大きい場合、認められない可能性があります。
滞納額が大きいと、不動産を売却しても完済に至らないことがあります。
これにより、住宅を失い、借金が増え続けるリスクが高まるでしょう。
滞納期間が長かったり、滞納額が大きかったりする場合は、任意売却が制限されることを注意してください。

認められないケース2：不動産が差し押さえられている場合

認められないケースとして、不動産が差し押さえられている場合も挙げられます。
滞納額が大きい場合、状況によってはマイホームが差し押さえられてしまう場合もあります。
不動産が差し押さえられると、売却することができません。
そのため、任意売却を考える場合は、まず差し押さえを解除する必要があります。
差し押さえの解除は、神戸市の中央区・長田区・兵庫区・北区などの自治体が担当します。
解除のためには、相応の交渉が必要です。
売却によって滞納分を完済できるかどうかをシミュレーションすることで、円滑な解除につながるかもしれません。

まとめ

任意売却であっても、通常の不動産売却と同じように印紙税や登録免許税などの税金がかかります。
とはいえ、不動産の価値が低く利益が出ない場合や居住用不動産の売却で利用できる特例の利用、強制換価等による特例などにより、譲渡所得税は非課税になるケースがほとんどです。
滞納額が大きい場合や、行政からマイホームを差し押さえられている場合、売ることができないため注意が必要です。