任意売却ではハンコ代が必要？相場とハンコ代が発生しないケースを解説

任意売却時には、抵当権抹消のためにハンコ代が発生するケースがあります。
ハンコ代は、任意売却を進めるために必要となる費用ですが、あらかじめどのようなケースに必要で相場はどのくらいなのかを把握しておくとスムーズに進められるでしょう。
そこで、任意売却のハンコ代とはなにか、相場とハンコ代が発生するケース・しないケースについて解説します。
これから不動産の任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却のハンコ代とは？

任意売却をおこなううえで知っておきたいのが「ハンコ代」です。
ここでは、ハンコ代とはなにかについて解説します。

ハンコ代とは

任意売却をおこなう際は、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権が付いたままでは不動産売却することができないためです。
そこで、抵当権を抹消してもらうには、債権者（借り入れ先の金融機関など）のハンコが必要になります。
債権者がハンコを押した書類を法務局へ提出することにより、初めて抵当権を抹消することができるのです。
そのハンコを押してもらう代金を「ハンコ代」もしくは「担保解除料」と呼ばれています。

ハンコ代が必要な場面

ハンコ代が必要となるケースは、不動産に複数の抵当権が設定されている場合です。
お金を貸している債権者は「抵当権者」とも呼ばれ、1つの不動産に対して複数人いる場合は、登記の順に第1抵当権者、第2抵当権者、第3抵当権者…と扱われます。
任意売却するためには、抵当権を設定しているすべての抵当権者のハンコが必要になります。
しかし、実際に任意売却で売却金を得たとしても、債権を回収できるのは第1抵当権者のみです。
なぜなら、多くの場合がオーバーローン（売却価格よりもローンが上回っている状態）になっているケースが多いからです。
そのため、第2抵当権者や第3抵当権者は、任意売却のためにハンコを押しても何のメリットも得られません。
たとえば、1つの不動産に第1抵当権者が2,000万円、第2抵当権者が500万円、第3抵当権者が300万円を設定していたとします。
任意売却により売却したところ価格が2,000万円でした。
この場合、第1抵当権者が2,000万円すべて回収することができますが、第2・3抵当権者は1円も回収することができないのです。
そこで、必要となってくるのがハンコ代です。
任意売却しても債権を回収できない第2・3抵当権者にお金を支払って、その代わりに抵当権を抹消してもらいます。
このように、ハンコ代は任意売却で配分が回ってこない後順位抵当権者に支払う費用になります。

任意売却で必要になるハンコ代の相場

では、実際にハンコ代を支払う際、どのくらいが相場なのでしょうか。
ここでは、ハンコ代の相場を解説します。

ハンコ代には規定はない

実は、ハンコ代には「いくら」といったように決まった規定はありません。
あくまでも個別に交渉・相談し決めていくことになります。
ただし、極端な高額な費用を支払う必要はありません。
なぜなら、後順位抵当権者は任意売却して配分が回ってこないことが当たり前だからです。
多くのケースでそれをわかったうえで、抵当権設定などをおこなっています。
実際に、任意売却ができず競売となってしまうと1円も回収できないため、任意売却に協力してハンコ代をもらったほうがお得と考えるのが通常です。
そのため、最終的には妥当な金額で折り合いがつくことが多く、揉めるようなケースはほとんどないといえるでしょう。

住宅金融支援機構が定めているハンコ代の相場

前述したように、ハンコ代には決まった規定はありません。
しかし、唯一ハンコ代の基準を明確にしているのが住宅金融支援機構です。
抵当権者の順位と相場は以下のとおりです。

●第2抵当権者：30万円もしくは残元金の1割のいずれか低い金額
●第3抵当権者：20万円もしくは残元金の1割のいずれか低い金額
●第4抵当権者以下：10万円もしくは残元金の1割のいずれか低い金額

つまり、ハンコ代の相場は10～30万円となるケースが多いといえるでしょう。

その他の債権者のハンコ代の相場

住宅金融支援機構以外の債権者の場合は、大体10～100万円が相場といわれています。
銀行や保証会社、信用保証協会などの住宅ローン関係者からすれば、任意売却におけるハンコ代を支払ったりもらったりするのはよくあることです。
つまり、お互い様の関係にあるため、実際はハンコ代でトラブルになるケースがほとんどありません。
一方で、商工ローンや貸金業者などは高額なハンコ代を請求してくる場合もあります。
とくに住宅の所有者と以前トラブルを起こしたことがある場合は、相場のハンコ代では応じてもらえないこともあります。
そういう場合、1円も不要だから競売になっても構わないと考える債権者もいるでしょう。
このような場合は辛抱強く交渉するしかありません。
場合によっては、相場より高く支払わざるを得ない可能性もあるため注意しましょう。
なお、そのようなトラブルを回避するためにも、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。

任意売却でハンコ代が発生するケース・しないケースは何が違う？

任意売却したからといって、必ずしもハンコ代が発生するとは限りません。
ハンコ代の本質はあくまでも債権者への配分です。
配分で揉めなければハンコ代が発生することはありません。
ハンコ代で揉めないケースとは、たとえば以下のような場合です。

●債権者が1人のみの場合
●債権者が複数でも債務の合計額以上で売却できる場合

それぞれのケースについて見ていきましょう。

発生しないケース1：債権者が1人のみの場合

債権者が1人のみの場合は、そもそも売却で得たお金の配分について考える必要はありません。
単純に売却金をすべて債権者がもらうことができるからです。
また状況によっては、一部を引っ越し費用として債務者に渡し、残りを債権者がもらうケースもあります。
いずれにせよ、債権者が1人の場合は、売却価格に関係なくハンコ代は発生しません。
仮に売却価格よりも債権額が上回っていたとしても、残債については双方で話し合って決めることができます。

発生しないケース2：債権者が複数でも債務の合計額以上で売却できる場合

仮に債権者が複数人いたとしても、債務の合計額以上で売却できた場合も、配分で揉めることはないためハンコ代は不要です。
たとえば、第1抵当権者に2,000万円、第2抵当権者に1,000万円を借り入れていたとします。
任意売却により売却価格が3,000万円を超えていれば、すべての抵当権者が債権を回収することができるため、ハンコ代は発生しません。
ただし、債務の合計額以上となるケースは極めて稀なケースといえます。
実際は、売却価格よりも債務が大きくなるケースが多く、後順位抵当権は債権を回収できないことがほとんどです。
ここまでハンコ代についてご説明しましたが、債権者が複数いる場合はハンコ代が発生するケースが多いため注意が必要です。
トラブルなくスムーズに進めるためには、不動産会社に相談しながら任意売却を進めていくことをおすすめします。

まとめ

ハンコ代は、任意売却などで抵当権を抹消するために必要になる費用で、債権者が複数いる場合に発生します。
ハンコ代の相場は10～30万円になるケースが多いですが、債権者によっては相場よりも高く請求されるケースもあるため注意が必要です。
トラブルにならないためにも、任意売却を依頼する不動産会社などと相談しながら進めていくようにしましょう。