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不動産売却時の「不動産査定」とは?その方法と基準を解説します

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不動産売却時の「不動産査定」とは?その方法と基準を解説します

不動産売却時の「不動産査定」とは?その方法と基準をまとめて解説

不動産の売却は、まず査定を依頼することから始まります。
不動産査定はそう多く経験するものではないので、どのような方法で、何を基準に査定されるのか知らない方は多いでしょう。
今回は不動産の査定はどのように行うか、また査定基準は何なのかを解説していきたいと思います。

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不動産を売却する際の査定方法とは?

不動産査定には、「簡易査定」と「現地査定(訪問査定)」の2種類あります。
簡易査定とは、物件を実際に見ることなく、築年数や立地条件、間取りなどのデータから、だいたいの売却価格を割り出す方法です。
一方、現地査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、状態を細かく確認したうえで売却価格を割り出します。
売却するか迷っている方はまず簡易査定を、売却する意思が固まっている方は始めから現地査定を依頼するのが効率的でおすすめです。
査定額の計算方法は、主に以下の3つが挙げられます。

原価法

主に戸建てや土地の査定で使われる方法です。
まず、売却する不動産を再び建てる(または造成する)際にどのくらいの費用がかかるのか(再調達減価)を求めたあと、経年劣化による価値の定価を割り引いて(減価修正)、査定価格を割り出します。

取引事例比較法

あらゆる不動産査定に使われますが、特にマンションの査定に使われることが多い方法です。
過去に周辺地域で売買された、同じような物件の取引事例を集め、売却する物件との違いを比べながら査定価格を割り出します。

収益還元法

主に、投資用の収益不動産の査定に使われる方法です。
また、収益還元法は直接還元法とDCF法の2つに分けられます。
直接還元法は、不動産がもたらす通常1年間の純利益を還元利回りで割って、価格を割り出します。
一方DCF法は、不動産が生み出す純利益と売却する際の予想価格を現在価格に割引し、その合計額が不動産価格とする方法です。

不動産を売却する際の査定基準とは?

不動産査定の際、基準となるポイントは以下の4つです。

物件の状態

屋根や外壁などの外観状況やオートロックや床暖房などの設備の有無、間取りや日当たりなどがチェック事項に含まれています。

立地条件

駅やバス停までの距離や、公共施設との距離、周辺にスーパーなどはあるか、利便性がチェックされます。
また、周囲の異臭・騒音状況など住宅環境も価格に大きく影響してきます。

近隣の取引事例

これまでに、周辺でどういった物件がいくらで取引されているのかは必ず調査され、価格を決める際にも重要視されます。
国土交通省の「土地総合システム」で簡単に調べることが可能です。

公示価格・路線価

国が定める土地の標準価格を公示価格、道路に対して定められる標準価格を路線価といい、査定額を決める際の参考になります。
取引価格と差が生じることもあるので、あくまで1つの目安として知っておきましょう。

まとめ

思い出のある家、少しでも高く売却したいでしょう。
しかし、契約を取りたいあまり、その思いを利用して査定額のみ高く見積もってくる不動産会社は残念ながら存在します。
妥当な査定額なのか判断する手段として、査定方法や査定基準に関する知識を把握しておきましょう。
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