囲い込みの見分け方は知っていますか 不動産売却時の注意点も紹介
「囲い込み」という言葉を耳にしたことはありますか？不動産売却を検討している方にとって、囲い込みは知らぬ間に売却活動に大きな影響を与えるリスクとなり得ます。「自分の物件がしっかり市場に出ているのか」「本当に良い条件で売却できているのか」など、不安や疑問を持つ方は少なくありません。本記事では、囲い込みの基本から見分け方、さらに2025年以降の新しい法制度までやさしく解説します。損をしないために、ぜひ最後までお読みください。
囲い込みとは何か（囲い込みの基本的な理解）
囲い込みとは、不動産仲介業者が売主と買主の両方を自社で担当し、自社の顧客のみに物件を紹介しようとする行為を指します。これは「両手取引」とも呼ばれ、売主・買主の利益が損なわれる可能性があります（例：売却機会の制約、価格競争の阻害など） 。
売主側にとってのデメリットとして、まず情報が適切に広まらないために売却機会が減少し、結果として売却価格が下がったり、売却に時間がかかったりするリスクがあります。また、市場競争が働かず、売主が得られるはずの条件が得られない恐れが生じます。
囲い込みが売主には気付きにくい理由として、まずステータス管理機能が存在するものの、売主がその仕組みを知らないと有効に活用できません。さらに、たとえステータスが正しく表示されていても、「売主都合で一時紹介停止中」などの理由で内見を断るなど巧妙な手法により、売主には囲い込みがされていると気付きにくいケースもあります。
以下に囲い込みの概略をまとめた表を掲載します。
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 定義 | 物件情報を他社に開示せず、自社で取引を完結させようとする行為（両手取引） | 売主・買主の利益の阻害 |
| 売主のデメリット | 売却機会の喪失、価格低下、取引に時間がかかる | 適正な価格取得の阻害 |
| 見抜きにくさ | ステータス管理を知らない、巧妙な断りの手口 | 売主の情報リテラシーが鍵 |
囲い込みをされているかどうか見分けるポイント
囲い込みのリスクを見極めるには、売主自らが主体的に確認することが重要です。以下の3つのポイントを意識してチェックしてください。
| 確認ポイント | 具体的な確認方法 |
|---|---|
| レインズ登録とステータス更新 | 媒介契約した不動産会社に「REINS（レインズ）」への登録と最新ステータスの報告を求め、「公開中」「購入申し込みあり」などが適切に更新されているか定期的に確認します。もしステータスが不自然に「申し込みあり」のまま変わらない場合は注意が必要です。 |
| 他社からの反応確認 | 売主自身や信頼できる別の不動産会社に、第三者のように問い合わせ・内見希望をしてもらい、断られる・紹介を拒否されるようであれば、囲い込みの可能性があります。 |
| 両手取引比率の確認 | 契約先の不動産会社が「両手仲介」に偏っているかどうか、両手取引比率を確認します。大手や中堅でも40%以上の比率の場合が多く、囲い込みの可能性が高まります。 |
たとえば、両手仲介とは、1社で売主・買主双方の仲介を行い仲介手数料を両方から得る形態で、手数料収入が倍になるため不動産会社には強いインセンティブがあります。大手では40%を超える両手取引比率の会社も多く、それだけ囲い込みのリスクも高まります 。
また、レインズへの登録状況が確認できても、実際には「申し込みあり」などとステータスを偽って他社からの問い合わせを避けるといった囲い込みの手口も報告されており、単に登録をしているという形式だけでは安心できません 。
他社の問い合わせを売主が自らチェックする方法も効果的です。たとえば、別の会社のフリーダイヤルなどから「内見したい」と問い合わせをした際の担当者の反応を確認し、紹介が断られたり理由なく延期を打診されたら、囲い込みの可能性があります 。
これらの確認を習慣化することで、囲い込みの兆候をいち早く察知し、売主として適切な対応を取ることが可能になります。
囲い込みを防ぐための対策法
売主が囲い込みのリスクを避け、自らの利益を守るには、媒介契約から情報の管理まで能動的に行動することが重要です。以下に、具体的な対策をわかりやすくご紹介します。
まず、一般媒介契約を活用して複数の不動産会社へ依頼することで、囲い込みのリスクを低減できます。一般媒介では複数社に同時に仲介を依頼できるため、情報が一社に留まらず、多くの購入希望者にアプローチできる可能性が高まります 。
次に、媒介契約の際には「囲い込みをしないこと」を明確に伝える姿勢も有効です。信頼関係を築きよい対応を引き出すために、売主自身が意思を表明することで、不動産会社にも透明な対応を促せます 。
さらに、レインズへのステータス更新や問い合わせ状況について定期報告を求めることも重要です。売主は報告を受けることで売却活動の進捗を把握でき、不誠実な取引を早期に察知できます 。
| 対策項目 | 具体的な内容 | 期待される効果 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社へ同時に依頼 | 囲い込みの抑止と広範囲への情報拡散 |
| 意思の明示 | 媒介契約時に囲い込み禁止を伝える | 誠実な対応の促進 |
| 定期報告の要求 | レインズ情報、問い合わせ状況を確認 | 進捗把握と透明性の確保 |
これらの対策を組み合わせれば、囲い込みによる売却機会の損失や価格低下、長期化といったリスクを大幅に削減できます。売主自らが積極的に関与することで、不動産会社との透明で誠実な関係を築き、安心して売却を進められます。
2025年以降の法令・制度による囲い込み対応状況
2025年1月から、不動産業における「囲い込み行為」が法令上の処分対象となり、制度面で大きな変化がありました。不動産会社にはレインズ（REINS）への物件の取引状況の正確な登録が義務付けられ、売主は登録証明書に記載されたQRコードで自身の物件のステータスを簡単に確認できるようになりました。虚偽の登録があった場合は、改善を命じる指示処分や、悪質な場合には業務停止命令などの処分対象となることが明確になっています。
売主が利用できる公式資料としては、国土交通省が公表した売主向けのリーフレットがあり、QRコード付きの登録証明書の活用方法やステータスの見方が図解入りで掲載されており、売主自身で確認する手段として非常に有用です。
制度強化により、売主側には以下のようなメリットが期待できます：
| メリット | 具体的内容 | 説明 |
|---|---|---|
| 透明性の向上 | QRコードでステータス確認 | 売主自身が取引状況をリアルタイムで把握できます。 |
| 業者の抑止力強化 | 虚偽登録への処分 | 法的処分が伴うため、囲い込みの抑止効果が期待できます。 |
| 安心した取引機会 | 他社への情報公開促進 | 複数の業者への流通で早期・有利な売却につながります。 |
このように、2025年以降の制度改正によって、囲い込み行為への法的対応が強化されるとともに、売主が自ら確認できる仕組みが整備されたことで、取引の透明性や公平性が高まり、売主利益の保護につながる環境が整ってきているといえます。
まとめ
「囲い込み」は不動産取引において売主が気付きにくい問題ですが、レインズの確認や取引形態の把握等、自ら行動することでリスクを減らせます。2025年以降は法制度が厳格化され、透明性も高まりますが、売主がしっかりと情報を確認し、不明な点は積極的に質問する姿勢が重要です。不動産会社への具体的な要望や定期的な報告を求めることで、納得できる取引を進められるでしょう。これから売却を考える方は、正しい知識を持ち、安心して取引できる準備を整えましょう。
