相続した不動産の売却は何から始める？流れや必要な手続きを順に解説

相続開始後にまず確認すべきことと相続人の確定

相続が発生したら、最初に行うべきなのは「遺言書の有無の確認」です。遺言書が存在する場合は、その内容に従って手続きを進める必要があります。たとえば、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所で「検認」が必要であり、無断で開封すると罰則が科される可能性があります。また、公正証書遺言であれば検認は不要です。

次に、被相続人が誰を法定相続人としているのかを確定するため、被相続人の「出生から死亡までの戸籍謄本一式」を取得する必要があります。これにより、相続人の範囲（配偶者、子、親、兄弟姉妹など）と代襲相続の状況を把握でき、正確な相続人の確定につながります。

さらに、相続に関わる財産の全体像を明らかにすることが重要です。不動産や預貯金、有価証券といったプラスの財産に加え、借金や未払金、滞納税などのマイナスの財産もあわせて把握しておく必要があります。これにより、相続放棄や限定承認の判断も適切に行えます。

以下の表に、確認すべき事項とそのポイントをまとめました。

遺産分割協議と相続登記（名義変更）の進め方

まず、相続において複数の相続人が存在する場合は、遺産をどのように分割するかを話し合う「遺産分割協議」が必要です。相続人全員の合意がなければ協議は無効となりますので、相続人の範囲を戸籍などで正確に把握し、全員が参加することが重要です 。

次に、協議内容をまとめた書面、「遺産分割協議書」を作成します。この書類は、協議の結果を明確にし、司法的にも証明する重要なものです。特に不動産の相続について法定相続分と異なる分割を行う場合や遺言がない場合には、協議書が必要です。一方、遺言書の内容に従う場合や相続人が一人だけの場合、法定相続分で手続きを進める場合は協議書は不要となる場合があります 。

遺産分割協議書の作成にあたっては、次のような書類や情報が必要です：

さらに、協議書には相続人全員が署名・実印で押印し、その印鑑証明書を添付することが求められます 。

さて、相続登記（名義変更）についてですが、2024年4月1日より「相続人が不動産を取得したことを知った日から３年以内」に登記をしなければならないことが法律で義務化されました。この期限以内に登記をしなければ、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります 。

期限内に遺産分割協議がまとまらない場合には、まずは「相続人申告登記（法定相続分登記）」を行い、過料回避の措置として認められています。その後、正式に協議が成立した段階で、遺産分割協議をもとにした登記変更を行う必要があります 。

このように、遺産分割協議と相続登記は相互に関連し、正確かつ期限内の対応が求められます。相続人同士での話し合いを円滑に進め、必要な書類をそろえて、期限内の登記手続きを行うことが大切です。

不動産売却準備から媒介契約までのステップ

相続登記が完了しましたら、次に進めるべきは売却に向けた準備と媒介契約の締結です。ここでは、流れを分かりやすく整理し、必要なステップを丁寧にご案内いたします。

まず、不動産の査定依頼ですが、机上で価格を把握できる「簡易査定（机上査定）」と、実際に現地を確認する「訪問査定（現地査定）」の二種類があります。簡易査定は、周辺の取引事例や市場状況からおおまかな価格を知るのに適しており、訪問査定は現況や状態の確認を踏まえた、より精度の高い価格提示が可能です。どちらも、売却の意思が固まっていなくても気軽に依頼できますので、まずはご相談をおすすめします。

つづいて、売却方法として大きく「仲介」と「買取」の二つを比較します。仲介は一般の買主を探す形で、市場価格での売却が期待できますが、売却完了までに時間がかかる場合があります。一方、買取は不動産会社に直接買い取ってもらうためスピーディーですが、相場より低い価格になることが一般的です。それぞれの特徴を整理した表をご覧ください。

最後に、媒介契約の種類についてです。不動産会社に売却を委ねる契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類があります。以下の表にて、それぞれの特徴をまとめています。

これらの内容をもとに、ご希望の売却時期やサポートの程度、ご希望の自由度に応じて最適な方法を選んでいただけます。当社では、売主様のご事情に即したご案内を丁寧に差し上げますので、いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ。

売買契約から引き渡し・税務申告までの流れ

相続不動産の売却は、売買契約の締結から所有権移転、税務申告に至るまで、段階ごとに確実な対応が求められます。まず、売買契約書には「売買価格」「手付金・残代金の支払日および方法」「引き渡し日」「違約金条項」「その他の特約事項」などをしっかり確認して署名・押印することが重要です。

契約後、通常は約1か月以内に代金の決済が行われ、その場で司法書士や金融機関担当者が立ち会い、所有権移転登記や抵当権の抹消などの手続きが進められます。引き渡しに際しては、鍵や設備の引き渡し、残置物の確認なども慎重に行いましょう。

税務面では、まず売却によって得た収入に対して「印紙税」の支払いが必要です。これは売買契約書の記載価格に応じて課税され、2027年3月31日までは軽減措置も適用されています。

次に、譲渡所得税および住民税の対象となる売却益（譲渡所得）は、次の式で算出します。「譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」。取得費が不明な場合は売却価額の5％を概算として使用できます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得の税率（約20％）、5年以下では短期譲渡所得の税率（約39％）が適用されます。

さらに、以下のような特例も活用できます：

• 相続税の取得費加算特例：相続税を支払った場合、相続税額の一部を取得費に加算できます（相続開始から3年10か月以内）。
• 空き家の３０００万円特例：被相続人の居住用だった住宅が空き家となった場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できます。

申告は、売却翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告（譲渡所得税・住民税）を税務署に提出し、納税を済ませる必要があります。被相続人の未申告所得がある場合には、4か月以内に準確定申告も忘れずに行いましょう。

まとめ

相続による不動産売却は、まず遺言書や戸籍の確認から始まり、相続人や財産の調査が重要となります。その後、相続人同士で話し合いを進め、法的な手続きを経て名義を変更します。名義が変更できたら不動産の売却準備に入り、契約や手続き、税務申告まで一連の流れを理解しておくことが大切です。それぞれの段階では必要な書類や期限があり、戸惑うことも多いですが、一つひとつ確実に進めることでスムーズな売却へとつながります。大切な資産の管理を円滑に行うためにも、正しい知識を身につけて臨みましょう。