空き家特例の適用条件とは？譲渡時に確認すべきポイントも紹介

：空き家特例の基本概要と適用の期限

「空き家特例」とは、亡くなった方が最後に住んでいた家屋とその敷地を相続・遺贈により取得し、一定の要件を満たした場合に、譲渡した際の譲渡所得から最高三千万円を控除できる制度です（通称「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）。 この制度の適用期間は、平成二十八年四月一日以降に取得した空き家を、令和九年（2027年）十二月三十一日までに譲渡する必要があります。

さらに、令和六年（一九二四年／2024年）一月一日以降の譲渡については、新たに「譲渡後に買主が耐震改修または取り壊しを行ってもよい」特例が設けられています。従来は売主が事前に対応する必要がありましたが、改正後は、譲渡した年の翌年二月十五日までであれば買主側で対応しても制度適用が可能となり、流通の円滑化が期待されます。

このように、空き家特例は大きな節税効果を生む一方で、適用には期限や手続の正確な理解が不可欠です。まずは基本的な概要と期限感を押さえていただくことで、「空き家特例が適用する条件について知りたい方」に向け、全体像を把握していただけます。

対象となる空き家の要件（建築時期・居住歴・用途など）

相続した空き家に「空き家特例」を適用するには、以下に示す要件をすべて満たす必要があります。

まず、構造面の要件として、建築時期は昭和56年5月31日以前であることが必須です。これは旧耐震基準に該当する建物に対する税制上の特例であるためです。また、マンションなどの区分所有建物は対象外となります 。

次に居住歴ですが、相続開始直前に被相続人が実際に居住していた住宅であることが要件です。他の者の居住がなかったことも求められます。なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、入所直前まで居住していれば要件に該当します 。

さらに、用途や相続形態に関する要件では、相続後から売却に至るまでの間、居住用・貸付用・事業用に一切使用されていないことが必要です。また、共有分割の状態ではなく、単独で相続・取得していることが適用の適正性を担保します 。

譲渡時の条件と手続き上の注意点

相続によって取得した空き家の譲渡に際し、特例の適用を受けるためには まず、譲渡する家屋・敷地が、被相続人が居住していた住宅であること、相続開始直前に他に同居していた人物がいなかったこと、区分所有ではないこと、そして売却価格が１億円以下であることが求められます。また、売却先が配偶者や特別関係者ではないことも必須です 。

さらに令和６年１月１日以降の譲渡については、従来売主が耐震改修や取り壊しを行う必要がありましたが、改正により売却後に買主が耐震改修または取り壊しを行った場合も特例が認められるようになりました（いわゆる「３号譲渡」） 。ただし、そのためには売買契約書に「買主が改修または取り壊しを行う旨の特約」を盛り込み、履行されなかった場合の損害賠償条項なども記載することが求められます 。

特例を受けるための手続きとして、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要です。この確認書は譲渡の翌年の確定申告書に添付して提出します。加えて、耐震基準適合証明書や登記事項証明書、譲渡所得の内訳書、そして売買契約書の写しといった書類も必要です 。市町村によっては申請から交付までに１週間程度かかる場合もあるため、余裕をもった準備を心がけてください 。

相続人が複数いる場合の控除額の違いと期限遵守の重要性

被相続人の居住用財産（空き家）として適用される譲渡所得の特別控除（いわゆる「空き家特例」）は、原則として譲渡所得から最高三千万円まで控除可能です。ただし、令和六年（2024年）一月一日以後に譲渡する場合において、相続人が三人以上の場合には、一人あたりの控除額が二千万円までに制限されます。これは、複数人による控除適用の乱用を防ぎ、公平性を図るための改正です。

一方、相続人が一人または二人であれば、従来どおり一人あたり三千万円の控除を受けられます。なお、「相続人」の人数の判定は、相続開始時に被相続人から当該居住用財産を取得した相続人の数に基づきます。仮にその後共有持分の譲渡や死亡によって相続人に変更・増減があっても、譲渡時の名義共有者の構成に関わらず、最初に相続した人数で判定されます。

また、相続開始から譲渡までの間には期限が設けられています。相続開始日から三年を経過した年の12月31日までに譲渡しなければ、本特例の適用を受けることはできません。さらに、制度自体の適用期限も令和九年（2027年）十二月三十一日までと定められており、この期限を超えて譲渡しても控除対象にはなりません。

期限を過ぎてしまった場合、譲渡所得に対する控除が受けられなくなるため、譲渡益に応じた所得税・住民税の負担が大きく増してしまいます。そのため、相続時から譲渡までのスケジュール管理が極めて重要です。計画的な売却準備と、相続人間での事前の調整・協議をしっかり行うことをお勧めします。

まとめ

空き家特例は、譲渡所得から大きな控除を受けられる重要な制度ですが、適用には厳格な条件があります。家屋の建築時期や相続人の状況、譲渡時の売却価格、また必要な書類の取得など、ひとつでも条件を満たさなければ特例は受けられません。期限を守ることも非常に大切です。制度を正しく理解し、スケジュール管理を徹底することで、不安なく活かすことができるでしょう。迷った時は専門家にご相談ください。