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不動産の売却における減価償却とは?計算方法や注意点を解説

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不動産の売却における減価償却とは?計算方法や注意点を解説

不動産の売却における減価償却とは?計算方法や注意点を解説

不動産を売却しようとするときに「減価償却」という言葉が出てくることがあると思います。
ただ、減価償却が何のことかよくわからないという方は多いのではないでしょうか?
そこで、今回は不動産売却における減価償却とは何か、その計算方法や注意点も解説していきます。

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不動産売却時に出てくる「減価償却費」とは?

不動産を売却するときには、「売却益」が出ることがあります。
売却益とは、不動産を購入した時よりも高い値段で売却できた際に出る利益のことを言います。
不動産を売却した際に売却益が出ると、譲渡所得税がかかります。
ただ、購入した時と売却した時とでは状況が異なり、劣化などによって価値が減少しています。
そこで、毎年不動産の価値は減少していくと想定して不動産価値を金額に換算し、一定年数に分けて経費として計上することができるシステムを減価償却と言います。
減価償却は、いつ必要なのかというと、不動産を売却した翌年の確定申告で譲渡所得を計算するまでです。
ただ、譲渡所得がゼロやマイナスの時は申告の義務はありません。
また、減価償却は売主である本人がおこないます。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは?

不動産売却における減価償却費は、通常「定額法」で計算されます。
定額法とは、毎年一定額ずつ償却していく方法で、「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」で求めることができます。
この内償却率とは、建物が1年ごとに失う価値の指標で、建物の材質や構造、事業用か非事業用かでも変わってきます。
減価償却費から確定申告の有無を知ることもできます。

●「購入価格-減価償却費=取得費」
●「譲渡価格-取得費=譲渡所得費用」
●「譲渡所得費用×譲渡所得税率=譲渡所得税」


上記3つの計算式を使い確定申告が必要かどうかを知ることができます。

不動産売却における減価償却費の注意点とは?

不動産売却における減価償却費の注意点は2つあります。
1つ目は、概算取得費についてです。
譲渡所得は買った時の値段を参考にしますが、買った時の値段がわからない場合があります。
その際に、わからないまま確定申告をおこなうと、「概算取得費」と言い、売却益のうち5%を計上することが認められています。
2つ目は、譲渡損失をした場合です。
買った時の値段よりも安い値段で売却することを「譲渡損失」と言いますが、そうなった場合は、源泉徴収税額の還付を受けることができます。
そのため、控除率などを把握しておくと、損失を小さくすることができます。

まとめ

今回は、不動産売却にかかる減価償却費についてご紹介しました。
減価償却費の仕組みを理解することで、節税になったりするのでしっかりと把握しておきましょう。
ぜひ、不動産を売却される際は、今回の内容を参考にしてみてください。
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