これからマイホームを購入する方は、住宅ローン減税制度について理解しておく必要があります。
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際などに税負担を軽減できる制度です。
2024年の税制改正によって内容が一部変更されているため、制度の概要や注意点、手続きの流れなどをしっかり把握しておきましょう。

2024年以降に住宅ローン減税制度を利用するには？税制改正による変更点を解説

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを組んで新築・取得・増改築などをした場合に利用できる制度です。
最大13年間にわたり年末のローン残高の0.7％が所得税から控除され、控除しきれない場合は翌年の住民税から差し引かれます。
この制度は、当初2021年をもって終了する予定でしたが、その後の税制改正により、2025年まで延長されることとなりました。
住宅ローン減税制度の内容は新築住宅と中古住宅で異なり、さらに環境性能による住宅区分ごとに細かく分類されています。
まずは、2024年の税制改正によって何が変わったのか、とくに覚えておきたいポイントを確認しておきましょう。

借入限度額の引き下げ

中古住宅の借入限度額は変わりませんが、新築住宅は建設時の環境負荷が大きいことから、借入限度額が引き下げられました。
2024年以降に入居する場合の借入限度額は次のとおりです。

●長期優良住宅・低炭素住宅：4,500万円
●ZEH水準省エネ住宅：3,500万円
●省エネ基準適合住宅：3,000万円
●その他の住宅：0円

引き下げ額は、ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅が1,000万円、長期優良住宅・低炭素住宅が500万円となかなか大きめです。
また、新築・買取再販住宅における「その他の住宅」に関しては、2024年から住宅ローン減税制度を受けられなくなります。
例外として、次のケースに該当する場合は適用が可能ですが、控除期間は10年に短縮され、借入限度額は2,000万円に引き下げられます。

●2023年12月31日までに建築確認を受けている
●登記簿上の建築日が2024年6月30日以前である

注文住宅は、建売住宅やマンションに比べて工期が長くなりやすいため、建築確認および建築日にはご注意ください。

子育て世帯・若者夫婦世帯に対する控除が拡充

2024年度の税制改正によって、若者夫婦世帯や子育て世帯に対する控除が拡充されました。
対象となるのは「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」または「19歳未満の子を有する世帯」です。
いずれかに該当する世帯は、借入限度額に500万円から1,000万円上乗せされ、2023年入居と同じ水準になります。
ただし、借入限度額が拡充されるのは、新築または買取再販住宅の省エネ基準を満たす住宅に限ります。
省エネ基準を満たさない住宅や中古住宅に関しては、借入限度額が上乗せされない点にご注意ください。

新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置が延長

住宅ローン減税制度を受けるためには、「床面積が50㎡以上あること」という要件を満たす必要があります。
しかし新築住宅に限り、合計所得金額1,000万円以下の方が融資を受ける際は「40㎡以上」に緩和される措置が設けられていました。
この緩和措置は2023年末で終了予定でしたが、税制改正によって建築確認の期限が2024年末までに延長されています。

2024年以降に住宅ローン減税制度を利用する際の注意点とは

ここからは、2024年以降に住宅ローンを利用する場合の注意点を、3つのケースに分けて解説します。

省エネ基準を満たす住宅を購入する場合

省エネ基準を満たす新築住宅を取得する場合は、2024年以降も引き続き住宅ローン減税を受けられます。
ただし、これまでと比較すると借入限度額が下がる点に注意しましょう。
借入限度額の引き下げ額は環境性能による住宅区分ごとに異なり、性能が高い住宅ほど借入限度額は大きくなります。
それぞれの借入限度額と予算とのバランスを考え、どこまで環境性能を高めるのか検討することが大切です。
また省エネ基準を満たす住宅には補助金がおりる可能性があるため、事前に要件などを確認しておくと良いでしょう。

その他の新築住宅を購入する場合

先述したように、「その他の住宅」に該当する新築住宅は、2024年以降になると住宅ローン減税を受けられません。
ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けている、または登記簿上の建築日が2024年6月30日以前であれば適用が可能です。
すでに竣工している建売住宅であれば、2024年以降に入居しても住宅ローン減税制度を適用できるかもしれません。
いずれにせよ、その他の新築住宅を取得して住宅ローン減税を受けたい方は、早めに購入を決断する必要があるでしょう。
またスケジュールに余裕がある方は、より多くの控除を受けるためにも、省エネ基準を満たす住宅も検討してみてはいかがでしょうか。

中古住宅を購入する場合

新築住宅の住宅ローン減税は縮小傾向にありますが、中古住宅は2024年以降も住宅ローン控除の借入限度額が変わりません。
これは、深刻化する空き家問題等の解決策として、中古住宅の取引を促進し、地域経済を活性化するという目的があるためです。
なお、中古住宅でも省エネ基準を満たしていたほうが多くの控除を受けられるので、環境性能を意識して物件を探すと良いでしょう。

2024年以降に住宅ローン減税を受けるには？手続き方法を解説

住宅ローン減税制度を適用するには、マイホームを購入した翌年に確定申告が必要です。
なかには、ご自身で確定申告をしたことながく、不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。
最後に、住宅ローン控除を受けるための手続きについて解説します。

入居した翌年に確定申告をする必要がある

住宅ローン控除による減税措置を受けるには、入居した翌年に確定申告をしなければなりません。
普段は勤め先が確定申告をおこなう会社員の場合も、不動産購入時には初年度に限り自分で確定申告をする必要があります。
以下の書類を揃えたうえで、入居した翌年の2月16日〜3月15日までに必ず申告をおこないましょう。

●確定申告書
●（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
●本人確認書類のコピー
●建物・土地の登記事項証明書
●建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
●住宅ローンの残高証明書
●耐震基準適合証明書等または住宅性能評価書の写し（一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合）
●認定通知書の写しまたは性能証明書等（認定長期優良住宅・低炭素住宅・省エネ住宅の場合）

申告方法は、直接税務署の窓口に出向く他、郵送またはインターネットで電子申告することも可能です。

2年目以降の手続き方法

2年目以降の手続き方法は、自営業か会社員かによって異なります。
会社員や公務員の場合は、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の手続きが可能です。
したがって、2年目以降はご自身で確定申告をする必要はありません。
年末調整でのおもな必要書類は、次のとおりです。

●住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
●給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書

一方で、個人事業主など年末調整を受けない方は、2年目以降もご自身で確定申告をしなければなりません。
2年目以降の確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。

●（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
●住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

初年度に比べると準備する書類も少ないので、2年目以降は確定申告の負担も軽減されるでしょう。

まとめ

住宅ローンの減税制度は、定期的に改正がおこなわれており、現在の内容がいつまで維持されるかはわかりません。
2024年の税制改正によって、借入限度額が引き下げられ、省エネ基準等を満たさない新築・買取再販住宅は対象外となりました。
現行の住宅ローン減税制度は2025年の入居まで適用されることが決まっているため、早めに動き出すことをおすすめします。

住宅ローンを滞納したまま長期間が経過すると、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
競売は一般的な売却に比べてデメリットが大きく、できる限り避けたい売却方法の1つです。
この記事では、不動産売却における競売とはなにか、デメリットや競売にかけられるまでの流れを解説します。
不動産売却をご検討中の方や住宅ローンの支払いが難しいと感じている方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却における競売とは？任意売却との違いも解説

はじめに、競売の仕組みと任意売却との違いについて解説します。

競売とは

競売とは、債務者が返済できなくなった借金を回収するために、債権者が不動産を強制的に処分することです。
住宅ローンの支払いが滞った場合、金融機関は不動産を担保に完済してもらえるよう裁判所に申し立てをします。
申し立てが受理されると、裁判所の権力によって強制的に不動産売却が進められます。
金融機関が不動産を担保に取れる理由は、対象の不動産に「抵当権」を設定しているためです。
抵当権とは、債務者が返済できなくなった場合に、担保とした不動産を売却し、借金を回収することです。
抵当権は、住宅ローンを全額返済するまで解除できません。

任意売却と競売の違い

住宅ローンの支払いが困難になった場合に、ただ競売にかけられるのを待つのではなく、任意売却を選択する方法もあります。
任意売却とは、債権者である金融機関から許可を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
売却や価格設定に金融機関の同意が必要ですが、全体の流れは一般的な不動産売却と変わりありません。
不動産会社の仲介によって一般市場で物件を売りに出し、無事売却できれば売却代金をローンの返済に充てます。
競売は売り出し価格が相場の6割程度となることが多いのに対し、任意売却では相場に沿った適正価格での売却が可能です。
そのため、競売にかけられるよりも任意売却をしたほうが、住宅ローンの残債を大幅に減らせる可能性があります。
また、任意売却後に残った債務に関しては、金融機関との交渉次第で分割払いにすることも可能です。
競売では売却後に残った債務を一括で返済しなければならず、結果として自己破産せざるを得ないケースがほとんどです。
このように競売と任意売却では条件が大きく異なるため、より好条件で売却したいなら任意売却をおすすめします。

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競売によって不動産を売却するデメリットとは

先述したように、競売は所有者にとってデメリットの大きな売却方法です。
ここからは、競売によって不動産を売却するデメリットを解説します。

売却価格が低い

競売のデメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格の低さです。
競売では、売り出し価格が市場価格の5～7割程度になるケースが一般的です。
たとえば市場価格が4,000万円の土地の場合、競売では2,000万円から2,800万円程度になるでしょう。
売却価格が低ければ、その分住宅ローンの返済に充てられるお金も少なくなってしまいます。
大切な不動産を手放すのですから、1円でも高く売却したいと思うのは当然のことです。
より好条件で売却するためにも、競売にかけられる前に自らの意志で売却に向けて動き出しましょう。

プライバシー侵害のリスクがある

不動産が競売にかけられると、競売物件として情報誌やインターネット上に情報が掲載されます。
また競売前には、不動産鑑定士や裁判所の執行官が調査のために物件を訪問し、近隣住民に聞き込みをすることもあります。
これにより、自宅が競売にかけられていることが、知り合いや近隣住民に知られてしまうかもしれません。
競売は金銭面の負担だけでなく、プライバシー侵害による精神的ダメージも大きくなりやすいと言えます。

強制的に立ち退きを迫られる

一般的な不動産売却や任意売却の場合、退去日は買主との交渉により決めることが可能です。
しかし、競売は所有者の意志が一切反映されないため、落札者が決まればすぐに物件から立ち退かなければなりません。
任意売却であれば売却益から引越し費用を捻出してもらえる可能性がありますが、競売ではご自身で費用を準備する必要があります。
つまり、時間的にも金銭的にも余裕のない状態で、引越しをしなければならないのです。
そんな状況で新生活が始まっては、残った住宅ローンをスムーズに返済していくことなどできないでしょう。
生活の立て直しを図るためにも、住宅ローンの返済が苦しい場合は、競売ではなく任意売却をご検討ください。

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不動産売却における競売はどのような流れで手続きが進む？

住宅ローンを1〜2回滞納したからといって、すぐに競売にかけられるわけではありません。
ローン滞納から競売開始決定通知が届くまでには、9か月程度かかると言われています。
開札日を迎えると任意売却ができなくなるため、ローンの滞納から競売完了までの流れを把握しておきましょう。

①金融機関から督促状が届く

住宅ローンを滞納すると、まず債権者である金融機関から督促状が届きます。
この通知を無視し続けると「支払いの意思がない」と判断されるため、早めに支払いを済ませましょう。
支払いの目処が立たないのであれば、速やかに金融機関に相談することをおすすめします。
長らく滞納を続ける前に相談すれば、返済プランの変更を提案してくれるかもしれません。
なお、任意売却の申請もこの時期からできるようになります。

②一括返済を求められる

滞納から約6か月が経過すると「期限の利益」を喪失し、一括返済を求める通知書が届きます。
期限の利益とは、住宅ローンを分割払いにできるという債務者側の権利です。
この権利を失うと、分割払いができなくなるため、住宅ローンを全額一括返済しなければなりません。

③代位弁済通知が届く

滞納から約7か月が経過すると、保険会社が債務者の代わりにローンを一括で返済したことを示す「代位弁済通知」が届きます。
これにより、債権が金融機関から保証会社に移行するため、今後は保証会社から一括返済を求められることになります。
月々の返済が困難な状況で、一括返済に応じられる方はほんどいないでしょう。
一括返済に応じられなければ、保険会社が競売の準備に入り、債務者のもとに物件の差し押さえ通知が届きます。

④競売開始決定通知が届く

滞納から約9か月が経過すると、競売開始決定通知が届きます。
この通知が届いたということは、競売開始まで秒読みであるということです。
早ければ4〜5か月後には物件が強制的に売却されてしまいます。

⑤現地調査がおこなわれる

滞納から10か月から11か月後、裁判所の執行官が現地調査に訪れます。
現地調査では物件の状態チェックに加えて、近隣住民への聞き込みがおこなわれることもあります。
現地調査は法律に基づいた強制的なものなので、所有者が拒否することはできません。
妨害しようとすると、公務執行妨害で犯罪になってしまいます。

⑥開札日が通知される

滞納から約13か月から16か月が経過すると、入札の期間と開札日が通知されます。
開札日を迎えてしまうと、それ以降は競売と止めることはできません。
任意売却をおこなうには、最低でも開札日の2日前までに売却手続きを終えている必要があります。

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まとめ

自宅が競売にかけられると、市場価格よりも大幅に低い価格で取引され、売却後も多額の債務が残る可能性があります。
もし残債が発生した場合、競売では一括返済を求められるため、自己破産せざるを得ないケースも少なくありません。
少しでも高く好条件で売却するためにも、ただ競売を待つのではなく、任意売却に向けて早めに動き出すほうが良いでしょう。

子育て世帯が新しい住まいを探す際には、立地や物件の間取りだけでなく、子どもを通わせるこども園の情報も重要です。
そこで今回は、神戸市北区にある「みどりこども園」の概要、特徴、取り組みについてご紹介します。
神戸市北区での住まいを検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

神戸市北区にあるみどりこども園の概要

神戸市北区のみどりこども園では、生後6ヶ月から就学前までの保育をおこなっています。
2001年に設立され、2013年には増築とリニューアルを実施し、さらに快適な環境が整いました。
広々とした園庭と開放的な室内が特徴です。

教育方針

みどりこども園では、子どもたちの健やかな成長を常に願っています。
以下の理念に基づいて保育をおこなっています。

●子どもたちの中にある優しさや思いやりの心を育むこと
●幅広い年齢層とのふれあいの機会や空間を提供すること
●保護者の子育ての悩みを共有し、支援すること
●地域に開かれた、地域に根ざした運営をおこなうこと

これらを実践し、一人ひとりの未来を築く力を育てることを目指しています。
みどりこども園では、遊びや学びは一方的に与えられるものではなく、子どもたちが自分たちで考え、創り出すものであると考えているのが特徴です。
遊具を最小限にとどめ、限られたもので独自の遊びを創り出すことで、子どもたちの積極性と協調性を育む機会を提供しています。
また、四季を通じて自然と触れ合い、動物や自然に親しむことで、健全な心身の成長を重視しているのも魅力でしょう。
土や緑、大空、動物、昆虫などとの触れ合いを通じて、豊かな人間性と創造性を育むとともに、命を大切にする心を育てます。
そのため、みどりこども園では、毎日薄着で裸足で過ごし、家庭では体験できない五感を使った生活を実現しています。

アクセス

みどりこども園は、神戸市北区日の峰の静かな住宅街に位置しています。
「箕谷駅」から徒歩13分でアクセスでき、また、三宮・神戸北町線の64系統「日の峰1丁目バス停」からも徒歩5分で到着できるため、バスを利用しての通園も便利です。

●所在地：兵庫県神戸市北区日の峰1丁目20-1
●アクセス方法：神戸電鉄有馬線「箕谷駅」より徒歩約13分

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神戸市北区にあるみどりこども園の特徴

神戸市北区にあるみどりこども園は、家庭的な環境で子どもたちに命の大切さを教え、健やかな心と元気な体を育むことを目指しているこども園です。
ここでは、子どもたちの「未来をつくる力」を育てるための特徴的な保育がおこなわれています。
続いて、みどりこども園の特徴をご紹介します。

特徴①健康的な体づくり

みどりこども園では、裸足・薄着保育を通じて、健康的な体づくりをサポートしています。
裸足で過ごすことで、土ふまずの形成や運動能力の向上、足の指の機能を高めることができ、健康維持にもつながるでしょう。
20年以上の実績があり、確実な効果が得られているとされています。
ただし、冬期の寒い時期には運動靴を使用します。

特徴②異年齢児保育

みどりこども園では、年齢別保育と縦割り保育を組み合わせて実施しています。
4歳児と5歳児は、音楽、絵画、体育のクラブ活動を縦割りでおこないます。
また、3歳児以上は毎月1回、自然を求めて園外保育に出かけることが特徴です。
食育にも力を入れており、園庭での菜園作りや収穫を通じて自然の恵みのありがたさを体験します。
月に1回、年齢に応じてクッキング保育をおこない、クッキーやサラダを作る楽しさを学びます。

特徴③心の成長を大切にする

絵本を通じての学びはすぐには目に見えない効果が現れませんが、徐々に心が育まれます。
みどりこども園では、感じる心や想像力、言葉の力、人間関係の構築、ストレスの発散、生き方や考え方、知恵、思考力や判断力を養うことで、最終的には「生きる力」を身につけると考えています。

特徴④食育

みどりこども園の給食室には、子どもたちが中を見ながら交流できるカウンターがあります。
ここで食材を見ることで食への興味が高まり、クッキングや昼食、おやつの楽しさにつながるでしょう。
保育教諭と連携し、子どもたちの健やかな成長を支える給食づくりをおこなっています。
専門の栄養士と調理師が日々手作りし、園内の菜園で育てた食材を使用して、自然の恵みを体験することが可能です。
また、給食の際には献立をみんなで声に出して読み上げ、感謝の気持ちや食への意識を高めています。

特徴⑤安全対策

みどりこども園では、子どもたちが安心して過ごせるよう、安全対策に力を入れています。
近隣の交番と連携し、不審者に関する情報を収集しています。
また、スタッフには不審者対応や子どもの保護方法についての研修を定期的に実施しており、年間計画に基づいて毎月1回以上の訓練をおこなっているのが特徴です。
避難訓練、防災訓練、地震訓練、通報訓練、消火訓練などの防災教育もおこない、室内外の遊具は常に点検して安全を確保しています。

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神戸市北区にあるみどりこども園の取り組み

神戸市北区にあるみどりこども園では、地域の子どもたちを対象にさまざまな取り組みをおこなっています。
最後に、主な取り組み内容について説明します。

取り組み①グリーンサロン

グリーンサロンとして知られる取り組みでは、園庭を開放し、地域の子どもたちが自由に遊ぶ機会を提供しています。
グリーンサロンには、園庭開放、プール開放、なかよく一緒に庭園遊び、給食体験保育の4つの活動があります。
園庭開放
みどりこども園の園庭開放は、毎週火曜日と金曜日の10:00から11:30までおこなわれ、雨天時は中止となります。
夏期（7月末から8月末）にはプール開放が加わり、火曜日と金曜日の12:00から13:00まで実施されます。
なかよく一緒に庭園遊び
なかよく一緒に庭園遊びは、みどりこども園の先生と一緒に遊ぶことができる取り組みです。
毎月1日の10:00から10:30までおこなわれています。
給食体験保育
給食体験保育は、希望する年齢のクラスの園児と一緒に給食を楽しめます。
毎月第3火曜日と金曜日の昼食時に実施され、事前の申込と抽選が必要です（有料）。

取り組み②一時保育

みどりこども園では、一時保育についても対応しています。
一時保育は、パートタイム就労や職業訓練、病気、災害、出産、冠婚葬祭などで一時的に子どもの保育が難しい場合や、育児の疲れなどで子どもを預けたい時に利用することが可能です。
一時保育には、以下の3つのタイプがあります。
非定型保育
非定型保育は、保護者の就労形態により家庭での保育が断続的に困難な場合に対応し、原則として平均週3日を限度とします。
緊急保育
緊急保育は、保護者の傷病や入院などにより緊急かつ一時的に家庭での保育が困難な場合に対応し、最大14日間利用可能です。
リフレッシュ保育
リフレッシュ保育は、育児による心理的・肉体的負担を軽減するための保育で、最大7日間利用できます。
一時保育の対象は、満1歳から就学前の健康な子どもで、利用には事前の面接が必要です。
保育時間は月曜日から土曜日の午前8時から午後6時までで、日曜日、祝日、年末年始（12月29日から1月3日）は休園となります。
また、災害や伝染病の発生時には休園することがあります。

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まとめ

神戸市北区の「みどりこども園」は、生後6ヶ月から就学前までの保育を提供しており、広々とした園庭と開放的な室内が特徴です。
健康的な体づくりや異年齢保育、自然との触れ合いを重視し、四季折々の体験を通じて心身の成長を促しています。
また、地域向けに園庭開放や給食体験保育をおこない、一時保育も提供して地域のニーズに応えています。

ファミリー向けの街をお探しであれば、神戸市長田区は質の高い教育施設が揃っており、とくにおすすめです。
神戸常盤女子高等学校はこのエリアに位置し、115年の歴史を誇る学校で、個々に合わせた指導を通じて実社会に役立つ技術を習得することができます。
そこで今回は、神戸市長田区にある神戸常盤女子高等学校の概要や学科、学校生活の特徴についてご紹介します。

神戸市長田区にある神戸常盤女子高等学校の概要

神戸常盤女子高等学校は、兵庫県神戸市長田区に位置する私立の高等学校です。
実生活に役立つ「生きる技術」を習得することを教育の目標とし、多様な生き方を尊重しながら、個々の生徒に合わせたきめ細かな指導をおこなっています。
現在、2学科7コースを設置し、それぞれの特色は「身につけた技術が自信と誇りを生み出し、生き方を決定する」という理念に基づいています。
また、現代の急速なITの進化とグローバル化に対応するために、複眼的な思考力、理解力、判断力、共感力、想像力などの能力が求められている点も特徴です。
神戸常盤女子高等学校に通えば、どのような状況でも柔軟に対応し、深い知性と行動力を兼ね備えた向上心溢れる人材へと育成してくれるでしょう。

沿革

神戸常盤女子高等学校は、1908年に私立家政女学校として創立された歴史ある学校です。
1915年に神戸高等家政女学校と改称しました。
そのあと、神戸家政女学校や神戸高等家政女学校などと名称変更を経て、1944年には神戸女子商業学校となり、1948年に現在の神戸常盤女子高等学校となりました。
現在、115年の歴史を誇り、2学科7コースを設置しています。

教育方針

神戸常盤女子高等学校は、以下の四つの教育方針を基に、基本的な考え方、寛容な精神、豊かな常識を備えた社会人の育成を目標としています。

●個性に応じた教育
●知性を育む教育
●家庭や社会の一員として必要な技術を習得する教育
●温かく家庭的な教育

施設紹介

神戸常盤女子高等学校は、教育目標を達成するために充実した施設を整えています。
作法室や被服実習室、第一、第二、第三の調理実習室を備えています。
また、第一、第二の情報教室やDVD鑑賞ブースもあり、音楽室や個人練習用のピアノ室も完備しているのも特徴です。
これにより、毎日が魅力的な学校生活を送ることができるでしょう。

アクセス

神戸常盤女子高等学校までは、「西代駅」から北東へ徒歩7分ほどでアクセスできます。
神戸市営西神・山手線を利用する場合には、「長田駅」から西北へ徒歩13分ほどです。
さらに学校周辺には、「大道通3丁目バス停」や「西代バス停」もあるため、バスで通学することもできます。

●所在地：兵庫県神戸市長田区池田上町92番地
●アクセス方法：山陽電鉄本線・神戸高速鉄道東西線「西代駅」より徒歩約7分

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神戸市長田区にある神戸常盤女子高等学校の学科

神戸市長田区にある神戸常盤女子高等学校では、2学科7コースが設置されており、それぞれのコースが特色ある教育を提供しています。
これらの多様なコースを通じて、実社会での即戦力となる知識と技術を身につけた学生を育成しています。

家庭科

神戸常盤女子高等学校は、兵庫県の女子校で唯一の家庭科設置校です。
家庭科には「調理・製菓コース」と「服飾コース」があります。
115年の歴史を背景に、実践的な教育がおこなわれています。
調理・製菓コース
調理・製菓コースでは、調理と製菓の技術を基礎から学び、「食」をトータルに演出する能力を養います。
授業では、和洋中の料理技術を学び、2年次には食物調理技術検定3級を受験することが特徴です。
また、レシピの考案やテーブルマナーの指導もおこないます。
服飾コース
服飾コースでは、洋裁や和裁の実習を通じて、デザインと製作の技術を習得します。
2年次には浴衣、3年次にはドレスを製作し、個性や感性を磨くとともに、実践的な経験を積む機会が提供されることが特徴です。
また、オープンスクールでのミニチュアドレス製作や、地域への車椅子用アームカバーの贈呈など、実社会との交流も重視しています。

普通科

普通科には、「大学看護医療コース」「大学特進こども教育コース」「大学特進文系コース」「総合コース（進学コース・キャリアコース）」の4つのコースがあります。
大学看護医療コース
大学看護医療コースでは、1年次に基礎科目を学び、2年次からは看護医療系大学や専門学校への進学を見据えたカリキュラムが組まれます。
数学、英語、生物、化学の授業を強化し、神戸常盤女子高等学校独自の医療ネットワークを活用して、ヒューマンケアの基礎を学びます。
大学特進こども教育コース
大学特進こども教育コースでは、1年次に基本科目を学んだあと、2・3年次には「音楽Ⅱ」「幼教音楽表現」「こども教育基礎・演習」など、幼児教育に特化した科目を学びます。
さまざまな発表会や子どもとの交流を通じて、実践的なスキルと豊かな感性を育むことができます。
大学特進文系コース
大学特進文系コースでは、1年次に英語を中心に基礎学力を強化し、2年次からは「古典」や「社会科目」を多く学びます。
難関大学の合格を目指し、早期から検定取得を目指すカリキュラムが組まれており、学習合宿や入試対策も充実しています。
総合コース（進学コース・キャリアコース）
総合コースでは、1年次に基礎的な学びを通じて自己スキルを育成し、進路に応じて進学コースとキャリアコースを選択します。
進学コースは大学や専門学校進学を目指し、バランスよく5教科を学ぶコースです。
一方、キャリアコースではビジネス系科目や情報処理技術を学び、ビジネス文書実務検定や情報処理検定などの資格取得を目指します。

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神戸市長田区にある神戸常盤女子高等学校の学校生活

神戸市長田区にある神戸常盤女子高等学校では、充実した学校行事やクラブ活動、高大連携プログラムを通じて、学びの機会と成長の場を提供しています。
そのため、充実した学校生活が楽しめるでしょう。
最後に、その魅力的な学びと活動の一部をご紹介します。

学校行事

年間を通じて、多彩なイベントが用意されています。
新入生オリエンテーション合宿や陸上競技大会、校内球技大会などがあり、学校全体で活気に満ちた時間を過ごせます。
さらに、文化祭や秋季遠足、2年次には修学旅行もあり、これらの行事を通じて友人との絆を深め、高校時代の貴重な思い出を作ることができるでしょう。

クラブ活動

豊富なクラブ活動が用意されており、とくにスポーツ系クラブには活躍の場が多いです。
ソフトボール部、バスケットボール部、バトントワリング部、バレーボール部、卓球部、ソフトテニス部、フットサル部、吹奏楽部は、部活動特待生制度が適用されています。
それぞれの部活動は、インターハイ出場や県大会での金賞など、数々の実績を誇ります。

高大連携プログラム

神戸常盤女子高等学校は、姉妹校である神戸常盤大学との高大連携プログラムを実施しているのが特徴です。
看護学科、医療検査学科、診療放射線学科、口腔保健学科、こども教育学科の各分野で、資格取得や仕事内容についての講義と体験授業がおこなわれます。
さらに、系列のときわ病院やときわ幼稚園での職場体験があり、現場の雰囲気を実際に体験することが可能です。
また、高校1、2年次のうちに大学での体験学習を通じて、必要な準備や学びについて具体的な指導を受けることができます。
神戸常盤大学への進学を希望する場合には、受験料および入学金が全額免除となる特別推薦入試制度があり、多くの生徒がこの制度を利用して進学しています。

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まとめ

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隣接地との境目を明確にするうえで、立会いを依頼しても隣接地の所有者に応じてもらえないケースがあるかもしれません。
境界が不明確な土地はトラブルに発展する可能性が高く、売却するのが難しくなるでしょう。
この記事では、境界の立会いに応じるのが実質的に必須になる理由のほか拒否されたときの対処法やトラブルの予防法もご説明するので、土地を売却予定の方はお役立てください。

境界の立会いに応じるのが必須になる理由

土地を売却するうえで境界を確定させるには、隣接した土地の所有者に立会ってもらわなければなりません。
立会いは義務ではありませんが、実質的には応じるのが必須といわれています。

土地の境界とは

土地は所在地のほか地番で区分されており、それぞれに境界が存在します。
境界とは土地の範囲を示す地点で、隣接地との境目を明確にする目的があり、目印として杭を設置するのが一般的です。
境界を結んだラインを境界線と呼び、隣接地と区分できるようにしていますが、実際の土地に線を引くわけではありません。

境界の必要性

土地のなかには杭が設置されていないものが多数みられます。
先祖から引き継いでいた土地においては、隣人との間で暗黙の了解によって境目を決めている状態のケースがあるでしょう。
杭の設置には費用がかかり、測量をおこなったからといって必ずしも杭を埋めるとは限りません。
杭にはコンクリート杭や石杭のように丈夫なもののほか、木杭など簡単に抜けてしまうものもあり、設置しても年月の経過とともに紛失する可能性があります。
杭がなく境目がはっきりとしないと、土地の利用においてトラブルになりやすいとともに、面積を確定できずに売却が進まなくなるでしょう。

筆界と所有権界

境界線には、筆界と所有権界の2つの種類が存在し、正式なものは法務局において管理されている筆界です。
一方の所有権界とは、隣接地の所有者との合意によって設定された境目を指しており、日常においては所有権界をもとに土地利用していてもトラブルは起こらないでしょう。
ただし、建物を建てるときや売買にあたっては、筆界を明確にしておく必要があります。
杭が設置されていないときには、測量をおこなって境目を明確にしなければなりません。
また、杭が設置されていても地震などによって移動している可能性が考えられ、土地取引にあたっては筆界との違いをチェックするのが望ましいでしょう。

確定測量

確定測量とは、対象の土地におけるすべての隣地との境目を明確にする測量であり、面積を計測する測量とは異なります。
すべての隣接地の筆界に境界標を設置したうえで、境界標の位置に関し、隣接地の所有者からの同意が必要です。
確定測量をおこなうときには、隣接地の所有者に対して立会いを依頼しなければなりません。
同意を得た結果をもとに、確定測量図と呼ばれる図面を作成し、法務局において手続きします。
なお、確定測量は土地家屋調査士の資格を有する専門家に依頼しておこなう作業であり、土地家屋調査士は土地の測量とともに測量結果を登記できる資格です。

立会いの拒否

立会いは任意であり、都合が悪いなどの理由によって拒否しても法律などで罰せられる心配はありません。
ただし、依頼者は確定測量ができない状況に陥ります。
依頼の際には建物を建てる予定や売却を進めているのが見込まれ、拒否すると、依頼者は困り果てるでしょう。
したがって、依頼者との関係が悪化してしまい、立会いを拒否しているうちに境界確定訴訟を起こされる可能性があります。
訴訟に発展したときには、裁判所から立会するよう命じられるほか、最終的には裁判所により境界を確定されます。

必須になる理由

裁判にまで発展するときには、依頼者との関係を修復するのは難しいかもしれません。
近所の方にも情報が洩れて、今後の付き合いに影響が生じる可能性が考えられます。
自身が確定測量をしなければならない立場になったときに、周囲に協力を依頼しにくくなるでしょう。
立会いは法的に強制されているものではありませんが、依頼されたときには快く応じるのが必須の状況になるものと理解してください。

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境界の立会いを拒否されたときの対処法

立会を依頼したときに断られても、感情的にならないよう注意し、落ち着いて対処しましょう。

土地家屋調査士による対応

土地家屋調査士は、確定測量や不動産登記をおこなえる専門家であり知識や経験が豊富です。
立会いを拒んでいる方に対し、数多く対処してきた経験を持っています。
当事者間で交渉して拒否されたときには、土地家屋調査士に対応してもらうと良いでしょう。
確定測量の作業内容をわかりやすく説明するなど、相手を納得させる術を会得しています。
専門家による説明により、理解を得られるケースは珍しくありません。

土地地積更正登記

土地地積更正登記とは、登記簿における面積と実測値が異なるときに申請する登記で、土地家屋調査士がおこなえる手続きです。
一般的には、隣接地の所有者による立会が必要になりますが、状況によっては立会を受けていなくても法務局に認めてもらえます。
たとえば、分譲宅地の測量図が法務局において保管されているとともに杭が設置されているときには、法務局担当者による現地調査を踏まえて処理してもらえる可能性があります。
土地家屋調査士が説明しても立会いを拒否されたときには、法務局へ相談してみましょう。

筆界特定制度

筆界とは、不動産登記により決定された土地の範囲を示すものです。
筆界特定制度とは、筆界特定登記官が土地の所有者などからの申請を受け、関係者が提出する資料のほか筆界調査委員などの意見をもとに境界を特定する制度です。
ただし、筆界特定登記官が特定した結果には強制力がなく、当事者の双方が納得しない限り確定には至りません。

確定訴訟

立会いを拒否された側が原告となり、拒否した方を被告として確定訴訟を起こすのも対処法の1つです。
訴訟を起こしたときには、判決によって境界線が決められます。
裁判には手間と時間がかかるだけではなく、一方に不満が残るケースが多くを占めるとともに、場合によっては双方とも不満を持つ可能性があります。
なお、判決には強制力があり、原告も被告も結果に対して不服を申し立てできません。

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境界の立会いに関するトラブルを予防する方法

隣接地の所有者は隣に居住する方のケースが大半を占め、日頃の関係次第で大きなトラブルに発展する可能性があります。
関係が好ましくないときには、隣人だからこそ慎重な対応が求められます。

良好な人間関係の構築

確定測量に関わらず、日頃の人間関係を良好に維持しておくのがトラブルを予防するうえでの重要なポイントです。
何事に対しても感情的にならないよう注意し、摩擦の発生を避けましょう。
関係が悪く、立会いを依頼しても拒否される可能性が高いときには、最初から土地家屋調査士に同伴してもらったうえで対応するのが得策です。

現状認識の共有

これまで境目を曖昧にしてきた理由や背景を考えてみましょう。
隣接地の所有者だけが悪いのではなく、今日の状況を引き起こした原因は双方にあります。
建物の建築や土地の売却などの予定がなくても、相手の気持ちを踏まえて、タイミングよく確定測量を打診しておくのが望ましいでしょう。
確定測量をおこなうと隣接地との境目を明確にできるとともに、隣接地の所有者にも同様の成果が発生します。
隣接地に関する境界のうち、少なくても2点について費用をかけずに確定できる点は、隣接地の所有者にとってのメリットです。
メリットを誇示する交渉は好ましくありませんが、問題の解決に向け自分に関する部分は費用を負担すると説明し、協力を呼びかけておきましょう。

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まとめ

立会いを依頼しても拒否されるケースがあり、拒否されても確定訴訟など解決方法はあります。
しかし、裁判になると隣接地の所有者との関係が悪化する可能性が高いため、スムーズに応じてもらえるよう日頃から良好な関係の維持に努めましょう。

転勤や移住で海外に住んでいるが、日本にある不動産を売りたいというケースがあるでしょう。
海外にいても不動産は売れるのかや、売却の一連の流れや必要書類は知っておいたほうが良いです。
今回は海外在住者で日本の不動産は売却可能なのか、売却までの一連の流れや注意点を解説します。

海外在住でも日本の不動産売却は可能？

転勤や移住で、海外を拠点としている方は少なくありません。
日本に在住していなくても、日本の不動産の売却が可能です。
売却するにあたって、非居住者と非永住者は扱いが異なるため、違いは理解しておきましょう。

非居住者と非永住者との違い

日本以外の国に住んでいる方を海外在住者と呼びますが、正確には日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している方と所得税法で定義されています。
たとえば、海外へ移住された方や仕事の転勤で海外へ赴任している方、留学中の方で1年以上出国していると非居住者となります。
非永住者は国内に住まいを所有しているけれども永住の意思がなく、過去10年間で国内に居住していたのが5年以内の方です。
非居住者は国内源泉所得のみに所得税が課税され、非永住者はその他に国内で支払った国外源泉所得や国内へ送金された所得税も課税になるのが異なる点です。
国内源泉所得とは、国内での不動産の運用や売却で生まれた所得、組合の配当金、不動産の貸付など国内にある所得を指します。
つまり、非居住者であれば国外で発生した所得は日本に住所がない点から課税されません。

海外在住でも代行依頼すれば売却は可能

海外に在住していると、日本の不動産の管理が難しく、空き家になる状態が続くでしょう。
空き家になると建物の劣化が進み、ゴミの不法投棄や犯罪に巻き込まれる可能性があるため、売却しようと考える方が多いです。
非居住者でも日本の不動産を売るのは可能ですが、家を売るには売主の住民票が必要になります。
海外に在住している方は日本に住所がなく、住民票がないうえに、法的知識も求められるため、売主自身が売却の手続きをするのは難しいといえます。
その際は、司法書士を代理人として立て、売却に関する手続きを代行依頼すれば、海外にいながらでも不動産売却が可能です。
司法書士は不動産売却の代理以外に、売却後の登記の手続きもしてもらえるため、スムーズに売却できるでしょう。

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海外在住しているなかで不動産売却するときの流れ

一連の流れを理解していると海外に在住している方が日本の不動産を売るときに役立ちます。
日本にいる際の売却とは、手続きや必要な書類が少し異なるため注意しましょう。

不動産会社と司法書士を探す

不動産売却では不動産会社と司法書士が必要不可欠です。
不動産会社では建物の査定や仲介業務、売却の手続き、不動産の引き渡しなどをサポートします。
不動産取引の決済では通常売主と買主の立ち合いが必要ですが、帰国できない場合は売主の代わりに代理人が立会いと手続きをします。
海外在住の方で日本の不動産を売るときも、通常の不動産売却と同じく不動産会社と司法書士を探しましょう。
海外から日本の不動産を売却する場合はどこでも対応できるわけではない点に注意が必要です。
海外在住者の不動産売却は事例が少ないため、対応できる会社の数も限りがあるでしょう。
経験がなかったり、手間がかかったりなどで断られる可能性もある点から、海外在住であるのを事前に伝えて対応しておくのを推奨します。

必要書類の用意

海外に在住している方で、日本にある不動産を手放す際は在留証明書とサイン証明書、代理権委任状が必要になります。
在留証明書とは住民票の代わりになり、海外にいるのを証明する書類です。
日本大使館や日本国領事館にて入手可能であり、取得する際はパスポートと戸籍謄本、海外にいつから住んでいるのかを証明する書類が必要です。
サイン証明書とは、日本における印鑑証明の代わりに使われ、在留証明書と同じく日本大使館や日本国領事館で入手できます。
サイン証明書には単独形式と貼付形式の2つがありますが、不動産売却では貼付形式のサイン証明書が必要になります。
代理権委任状とは、売買契約で本人が帰国できないときに、手続きを代理人に委ねる旨を示した書類です。
書類には委任者と受任者、委任した日、委任権の内容、不動産情報などの項目が記載されています。
代理権委任状は司法書士に依頼すると作成してもらえるため、もし帰国できない場合は司法書士にご相談ください。
発行には数日かかるケースが多いため、余裕をもって準備するのがポイントになります。

売却活動を始めて売買契約を結ぶ

通常の不動産売却と同じく売却活動をおこなう流れになるでしょう。
売却には2つの方法があり、不動産会社を介して買主を探す仲介か、不動産会社が買い取る買取のいずれかです。
どちらもメリットとデメリットがあるため、希望にあわせて選ぶのを推奨します。
買主が見つかったら売買契約を結びますが、その際は売主と買主の立ち合いが必要になります。
帰国が難しい際は代理人を立てての契約も可能なため、事前に不動産へご相談ください。
契約後に買主が入金したら物件の引き渡しをして完了となります。

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海外在住で日本の不動産売却する際の注意点

不動産売却する際は、税務上3つの点に注意する必要があります。
長期間放置すると、大きなトラブルへと発展する可能性があるため、注意しましょう。

源泉徴収が発生する

通常1年間の所得が決まってから所得税を納付しますが、所得があったときに見込み額の所得税を事前に納付するのが源泉徴収です。
日本に在住している際の不動産売却では源泉徴収の手続きは不要です。
一方で、非居住者による不動産売却では、利益の10.21%が課税され、その金額が源泉徴収の対象になります。
買主が納税するケースがほとんどで、売主は引き渡しの決済にて、源泉徴収分を差し引いた売買代金と支払調書をもらいます。
さらに、不動産会社への仲介手数料や司法書士への依頼料などの経費を合算すると、決済での手残り金が約90%になる点に注意が必要です。
住宅ローンを返済している物件を売って、ローンを繰り上げ決済する場合、返済計画に支障をきたすおそれがあるでしょう。
個人だけで対応するのは難しい点もあるため、税金に関する法的知識を有する方への相談を推奨します。

海外在住で日本の不動産売却したときの確定申告

不動産売却で得た所得は譲渡所得となり、税金が課されます。
財産をどのくらいの期間所有していたかで税率は異なり、5年以下で不動産を売却した際の税率は5年を超えてから売るよりも税率は高いです。
もし売却した際に、売主はもらった支払調書の内容をもとに、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間中に確定申告しなければならないです。
しかし、海外在住している方の場合、期間中に帰省して確定申告をするのは困難といえます。
そこで、非居住者の代わりに納税管理人を選出し、手続きを代行してもらう必要があります。
納税管理人は法人でも個人でも選出可能であり、納税管理人が決まったら納税地を所轄している税務署に所得税の納税管理人の届出書を提出する必要があるでしょう。
なお買主が6親等以内の家族や売却価格が1億円以下のケースは不要です。
もし、源泉徴収の申告を忘れると追加で納税するおそれがあるため、不明な点があるときは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

海外に在住している方でも、日本の不動産の売却は可能ですが、司法書士をはじめとした代理人を立てて売却手続きしてもらうケースが多い傾向にあります。
売却する際は海外からの不動産売却にも対応している司法書士や不動産会社を探し、必要書類を用意して売却活動を始める流れです。
注意点として、売却したあとは源泉徴収が発生し、確定申告が必要になるでしょう。

住宅ローンを完済すると、マイホームに設定されている抵当権を抹消する手続きをおこなう必要があります。
しかし、抵当権抹消の手続きは何をすれば良いのかわからないという方も少なくないでしょう。
そこで、抵当権抹消とはなにか、手続きしないとどうなるのか、手続きの流れとともに解説します。
マイホームを所有していらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

抵当権抹消登記とは？手続きをおこなうタイミングについて

住宅ローンを完済すると、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
ここでは、そもそも抵当権とはなにか、また手続きをおこなうタイミングについて解説します。

抵当権とは？

抵当権とは、ローンを組む際に建物や土地などの不動産を担保にする権利のことです。
わかりやすくいえば、不動産を購入する債務者は、お金を借りる代わりに担保として、家や土地などの不動産を債権者である金融機関に差し出します。
これは、住宅ローンの返済が滞ったときに備えて設定される権利で、返済が不能となった場合は、担保となっている不動産を競売にかけ、売却金を回収することができるのです。
つまり、抵当権はお金を貸す金融機関のリスクを守るための権利でもあります。

抵当権抹消登記とは

住宅ローンを完済すると、抵当権は抹消することができます。
ただし、住宅ローンの完済と同時に抵当権が自動的になくなるわけではありません。
抵当権を抹消するには、「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記は、不動産登記簿上に記録されている不動産の抵当権を抹消することです。
抹消登記をおこなわないと、不動産に抵当権が付いたままの状態になってしまうため、必ず手続きをおこなうことをおすすめします。

抵当権抹消登記をおこなうタイミング

抵当権抹消登記は、とくに期限はありません。
しかし、住宅ローンを完済したタイミングで手続きするのがおすすめです。
住宅ローンを完済すると、債権者である金融機関から抹消登記に必要な書類が送られてきます。
また、書類のなかには有効期限がある書類もあるため、できるだけ早めに手続きするようにしましょう。

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抵当権抹消手続きをしないまま放置するとどうなる？

住宅ローンを完済したにもかかわらず、不動産に設定されている抵当権を抹消せずにそのままにしておくとどうなるのでしょうか。
ここでは、そのままにしておいた際に発生する問題を解説します。

問題点①不動産売却が難しくなる

抵当権を抹消しないまま放置しておくと、不動産売却が難しくなる可能性があります。
なぜなら、抵当権が付いたままの不動産を購入する方はいないためです。
抵当権が付いた物件は、突然差し押さえられるリスクを抱えているため、それをわざわざ購入したいと思う方はいないでしょう。
また、仮に購入希望者が現れたとしても、抵当権が設定されている不動産はローンの審査に通らないため、購入できない可能性が高くなります。
このように、抵当権が設定されたままだと、スムーズな不動産売買がおこなえないため注意しなければなりません。

問題点②必要書類の有効期限が切れる

前述したように、住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記に必要な書類が郵送されてきます。
その書類のなかには、有効期限が発行から3か月といった書類も存在します。
期限が切れてしまうと、金融機関に再発行を依頼するなど手間がかかってしまうでしょう。
また、金融機関の合併や市町村の合併がおこなわれれば、手続きは複雑化し、必要書類がそろえにくくなってしまいます。
書類が準備できなければ、裁判や供託などの手続きが必要になり、かつ費用が数十万円かかる可能性もあります。
そのため、金融機関から書類が送られてきたら、速やかに手続きをおこなうようにしましょう。

問題点③相続に時間がかかる

不動産に抵当権が設定されたままだと、相続に時間がかかる可能性があります。
不動産を相続する場合、まずは所有権を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更するために、相続登記をおこなう必要があります。
しかし、抵当権が付いたままの不動産の場合は、相続登記後に、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
また、1つの不動産に対して複数の相続人がいる場合は、抵当権抹消登記も複数人でおこなう必要があります。
このように、相続がスムーズにおこなえない可能性があるため注意しましょう。

問題点④新たな融資が通らない可能性がある

住宅ローン以外に同じ不動産を担保にして新たな融資を受ける際に、抵当権が設定されていると審査に通らない可能性があります。
なぜなら、抵当権が設定されているということは、ローンが完済されていないと見なされるためです。
たとえ、ローンを完済していても、それを証明するのに時間がかかるため、融資を受けるまでに時間がかかってしまうでしょう。

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抵当権抹消登記の手続きの流れ

最後に、抵当権を抹消する手続きの流れや必要書類について解説します。
抵当権抹消登記は、以下の流れをおこないます。

●必要書類を集める
●管轄の法務局を調べる
●申請書などを作成する
●法務局へ提出する

それぞれの流れに沿ってご説明します。

流れ①必要書類を集める

抵当権抹消手続きには、登記申請書、登記済証（登記識別情報）、登記原因証明情報、抵当権抹消の委任状、資格証明書（代表者事項証明書など）が必要です。
登記申請書以外の書類は、借入先の金融機関から送付されてくるため、申請まで失くさないように保管しておきましょう。
なお、登記申請書は、法務局のホームページから入手することができます。

流れ②管轄の法務局を調べる

不動産登記については、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請しなければなりません。
そのため、どの法務局なのか事前に調べておきましょう。
なお、登記に関して疑問点がある場合は、事前予約制で管轄の法務局に相談することも可能です。

流れ③申請書などを作成する

登記申請書は、法務局のホームページに記載例があるので、それを参考に作成しましょう。
記入する内容は、登記の目的、原因、抹消すべき登記、権利者・義務者、添付情報、申請日、申請人兼義務者代理人、登録免許税、不動産の表示です。
なお、登記簿上の住所（ローン契約時の住所）と現住所が異なる場合は、住所変更登記もおこなう必要があります。
住所変更登記は、住民票や戸籍の附票が必要となるため、事前に準備しておきましょう。
また、氏名が異なる場合も、氏名変更の登記申請が必要になります。
戸籍謄本または抄本と本籍が記載された住民票を準備しておきましょう。

流れ④法務局へ提出する

必要書類と申請書が作成できたら、管轄の法務局へ提出しましょう。
提出方法は、直接窓口へ提出する方法と、郵送する方法があります。
ただし、マイナンバーカードを持っている場合は、オンライン上での申請も可能ですが、後日添付書面の原本を持参または郵送が必要です。
なお、申請をおこなってから完了するまでは、およそ1～2週間かかります。
万が一、申請内容に不備がある場合は、法務局から連絡があり、再び窓口に出向かなけばなりません。
書類に不備がなければ、登記完了証を受け取りに行き、手続きは完了します。

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まとめ

住宅ローンを完済すると、自らで抵当権抹消登記をおこなわなければ、抵当権が不動産に付いたままの状態になってしまいます。
そのため、金融機関から抵当権抹消登記に関する必要書類が届いたら、速やかに手続きをおこないましょう。
なお、手続きは不動産が所在する管轄の法務局でおこなう必要があるため、事前に調べておくとスムーズでしょう。

住み替えをおこなう際に、同じ不動産会社に依頼したほうが良いのか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
売却と購入を同時におこないたいときや、手間をかけたくないという場合には、同じ不動産会社のほうが円滑な住み替えをおこなえるでしょう。
そこで、住み替えは同じ不動産会社に依頼したほうが良い理由や頼むと良いケース、注意点について解説します。
住み替えのために家の売却や購入をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

住み替えは同じ不動産会社に依頼するのがおすすめ！その理由とは？

家の売却と購入を同時に検討しているときは、同じ不動産会社に依頼するほうが良いでしょう。
ここでは、同じ不動産会社に依頼したほうが良い理由を解説します。

おすすめの理由①売却までの手続きがスムーズである

同じ不動産会社に依頼すれば、売買に関する手続きや連絡、相談などをスムーズにおこなうことができます。
通常、異なる不動産会社に依頼した場合、業者同士で連絡を取り合うことはありません。
依頼した方がそれぞれの不動産会社から現在の進捗状況を聞き、それをもとにスケジュール調整をする必要があります。
また、不動産会社ごとに打ち合わせや手続きなどが必要になり、手間がかかってしまいます。
しかし、同じ不動産会社であれば、売却活動の進捗や売却後・購入後の進め方など共有することが可能です。
担当者が同じなため、売却、購入についても密に相談がしやすく、売却活動などのスケジュール調整もおこないやすくなるでしょう。

おすすめの理由②一度で済む

必要書類の準備を求められた場合、別々の不動産会社に依頼していれば、それぞれに提出する必要があります。
しかし、同じ不動産会社であれば、重複した必要書類も一度で済むため手間がかかりません。
複数の不動産会社を回る必要がないので、忙しい場合は負担を軽減できるでしょう。

おすすめの理由②資金計画を立てやすい

同じ不動産会社に依頼すれば、資金計画を立てやすいこともおすすめの理由の1つです。
売却と購入のスケジュールが調整しやすいので、売り先行にして売却で得た資金をそのまま購入費用に回すことができるなど、資金計画を立てやすくなるでしょう。
また、資金計画を立てるうえでのサポートも受けることができます。
このように、住み替え時に同じ不動産会社に依頼するのは、売却までの手続きがスムーズで資金計画が立てやすいためおすすめです。

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住み替えを同じ不動産会社に頼んだほうが良いケース

前述したように、住み替え時は同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
住み替えのなかでも、とくに以下のようなケースは、同じ不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。

●売却と購入を同時におこないたいとき
●住み替えローンを使う場合

それぞれのケースについてご説明します。

ケース①売却と購入を同時におこないたいとき

売却と新居の購入を同時におこないたいときは、同じ不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。
そもそも、売却と新居の購入を同時におこなうことは、どのようなメリットが得られるのでしょうか。
まず、同時におこなうメリットは、住み替えにかかる手間が減ることが挙げられます。
書類の提出ややり取りを一本化できるため、スムーズに取引を進めることができるでしょう。
また、両方のタイミングを合わせることにより、仮住まい用の物件を用意する必要もなくなります。
一方で、売却と購入のタイミングが異なると、一旦先に仮住まいに引っ越し、その後新居が決まったら仮住まいから新居へ引っ越しと合計で2回しなければなりません。
その分の費用が発生しますし、引っ越しする手間もかかります。
そのため、売却と購入の引き渡しを同時にすれば、仮住まいを手配する手間だけでなく、無駄な費用を削減できるでしょう。

ケース②住み替えローンを使う場合

住み替えローンを利用する際も、同じ不動産会社に依頼すべきでしょう。
住み替えローンとは、住宅ローン残債と新居のローンを合わせて融資してくれるサービスのことです。
一般的には、不動産を売却する際は住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし、住み替えローンであれば、新たなローンで残債分も合わせて融資してもらえるため、自己資金から賄う必要はないのです。
また、住み替えローンを利用できれば、売却代金よりローン残債が多いオーバーローン状態でも住み替えすることが可能です。
ただし、住み替えローンを利用するには、原則として売却と新居の購入が同じ日になるように調整しなければなりません。
同じ不動産会社に依頼していれば、売却と購入を同時に進めることができるため、スケジュール調整がしやすいといえるでしょう。
このように、売却と購入を同時におこないたい場合や、住み替えローンを希望している場合は、同じ不動産会社に依頼することが望ましいです。

住み替え時に同じ不動産会社に依頼する必要がないケース

住み替え時には、同じ不動産会社に依頼したほうが良いですが、必ずしも依頼する必要がないケースもあります。
それは、時間や資金にある程度余裕があり、売却と購入を同時に進める必要がない場合です。
たとえば、売却してから仮住まいでゆっくりと新居探しをしたい場合や、新居を自己資金で購入して、その後ゆっくり売却活動をおこないたいようなケースです。
このようなケースは、売却と購入の期間が空く可能性が高いため、必ずしも同じ不動産会社である必要はないでしょう。

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同じ不動産会社に住み替えを依頼する際の注意点

最後に、住み替えで同じ不動産会社に依頼するときの注意点を解説します。
原則として住み替え時には、同じ不動産会社に依頼したほうがスムーズであるものの、そうでないケースもあるため注意しなければなりません。
不動産会社に依頼した後にトラブルにならないためにも、しっかり注意点を理解しておきましょう。

注意点①不動産会社には得意・不得意エリアがある

1つ目の注意点は、不動産会社にも得意エリアと不得意エリアが存在するという点です。
得意エリアであれば、地域情報に詳しく、そのエリアで顧客を抱えている可能性が高いため、好条件で取引できるかもしれません。
しかし、取り扱いが少ない不得意エリアでは、希望に合う物件がなかなか見つからなかったり、顧客をもっていなかったりするという事態も起こりえます。
このように、不動産会社にも得意・不得意エリアがあるため、不動産会社選びは重要といえるでしょう。

注意点②売却物件の所在地と引っ越し先が離れている場合

売却物件と購入したいエリアが離れている場合は、売却と購入エリアの両方が得意な不動産会社かどうかを依頼する前に確認しましょう。
なぜなら、不動産会社は近くのエリアを得意としている場合がほとんどなので、担当エリアから離れるとその地域に詳しくなかったり実績がなかったりするためです。
そのため、売却物件と購入先のエリアが違う場合は、それぞれのエリアを得意とする別々の不動産会社に依頼したほうが良いケースもあります。
同じ不動産会社に依頼したからといって、必ずしもスムーズに進むとは限らないため、依頼する際はとくに注意が必要になります。

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まとめ

住み替え時は、同じ不動産会社に依頼したほうがスムーズで、かつ資金計画も立てやすくなります。
また、なかでも売却と新居の購入を同時におこないたい場合は、同じ不動産会社に依頼したほうがスケジュール調整がしやすく、住み替えローンも利用しやすいといえるでしょう。
ただし、売却と購入物件のエリアが離れている場合は、それぞれのエリアの得意・不得意があるため、別々の不動産会社に依頼したほうが良いケースもあります。

不動産を売却する際の方法として、主に買取と仲介があるのをご存じでしょうか。
今回はそれぞれの仕組みや違いなどを解説していきます。
メリット・デメリットの解説もおこなっているので、どちらの方法を選ぶべきか悩んでいる方は、今後の参考になさってください。

不動産買取と仲介の違い

そもそも不動産売却において買取と仲介はどのような違いがあるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

買取の仕組み

不動産買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
そのため、個人の買主を見つける必要はなく、取引相手は不動産会社となります。
この点が買取と仲介の大きな違いといえるでしょう。
不動産会社に買い取ってもらう場合、価格の交渉も直接業者とおこなう流れとなります。
売主と不動産会社が条件に納得できれば、そのまま物件を売却できるため、通常よりもスピーディーに取引が進みます。
大きな特徴は、買主が不動産会社になるため、販売活動をしなくてもいい点です。
契約不適合責任が免除される可能性があります。
ただし、契約不適合責任が問われないことが多いとはいえ、後のトラブルを避けるために、売買契約時に契約不適合責任が問われない条項があるか、しっかり確認しましょう。
また、不動産会社に買い取ってもらう場合、内見も必要ありません。
担当者が直接物件をチェックしに訪問するような作業は発生せず、話し合いに同意さえあれば、すぐに売却可能です。
スムーズに話が進めば、1週間前後で現金化できる場合もあり、すぐにでも資金調達がしたい場合の選択肢としても考えられます。
ただし、価格は市場相場よりも安くなります。
実際には7～8割前後の価格で売却となるケースが多いです。

仲介の仕組み

仲介は個人の買主との取引において、不動産会社に仲介してもらって取引を進める方法を指します。
不動産会社に買い取ってもらう方法とは違い、この場合は物件を購入してくれる方を見つけるために、販売活動をおこなわなくてはなりません。
販売期間は一般的に3～6か月かかると言われていますが、これはあくまでも目安です。
買主が見つからなければ期間はどんどん伸びていくため、場合によっては売れるまで1年以上かかるケースもあります。
すぐに売却したい、資金調達に急いでいるなどのシーンにおいて、仲介は不向きと言われています。
広告活動はもちろん意見の対応も必要なため、購入希望者に良い印象を与えられるよう努力しなくてはなりません。
売主の対応や物件の状態によってはマイナスイメージを与え、購買意欲がなくなってしまう可能性も考えられるからです。
ただし、不動産会社に買い取ってもらう方法とは違い、大きな利点もあります。
それは、売却価格は市場相場とほとんど差がない点です。
買主との交渉次第にはなりますが、資産価値が高い物件であれば、相場程度の価格のままで売却できるでしょう。

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不動産買取のメリット

不動産買取の場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

短期間で現金化可能

仲介は販売活動に時間を要するのがマイナスポイントとなります。
もしすぐに買主が見つかったとしても、手続きに時間がかかるため、少なくとも3か月かかるといわれています。
仲介の場合は不動産会社が間に入ってくれるメリットがあるものの、基本的に直接連絡を取り合えるわけではありません。
そのため、お互いに取引において確認したい事項がある場合でも、不動産会社を介さなくてはならず、結果として時間がかかってしまう場合もあるでしょう。
しかし、直接不動産会社と取引できる方法なら、こうした手間はありません。
しかも販売活動をおこなう必要がないため、素早く現金化できます。
さまざまな事情ですぐに現金が必要になった場合でも、買取なら安心です。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）がない

一般的に不動産を売却する際は、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が重要なポイントとなります。
万が一、契約内容には記載されていない瑕疵が発見された場合、売主が責任を負わなくてはならない仕組みです。
瑕疵とは「欠陥」を指し、たとえば害虫や害獣による被害、雨漏り・水漏れの有無などが挙げられます。
また、建物内で自殺や殺人などがあった場合も、心理的瑕疵があるとみなされます。
こうした瑕疵がある場合は、契約内容に必ず記載しなくてはなりませんが、なかには不動産売却がおこなわれた後に瑕疵が発覚するケースもあるのです。
しかし、会社が物件を直接購入する場合、契約不適合責任は免除となります。
もし後々瑕疵が発覚しても、修繕したり契約解除されたりする心配はありません。

近隣住民に知られるリスクが低い

売却をしたい方のなかには、近隣住民に知られるのを避けたいと考えている場合があります。
しかし、仲介の場合は販売活動をしなければ、買主を見つけられません。
ネットに物件情報が掲載されるだけではなく、チラシや広告の掲載・配布によって多くの方にアピールされます。
その結果、近所の方に売却の件を知られてしまう可能性が高いでしょう。
仲介においては会社に希望を伝えれば、こうした広告活動をおこなわずに買主を見つけられますが、当然ながら販売期間は長くなります。
こうしたデメリットを考えると、会社に物件を買い取ってもらう方が、他の方に知られずすぐに売却できると考えられます。

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買取のデメリット

もちろんメリットばかりではありません。
以下ではデメリットについて解説します。

売却価格が下がる

会社に買い取ってもらう場合、売却価格が下がります。
基本的には相場に対して7～8割の価格にまで下がるケースが多いため、高値で売りたいと考えている方にとってはデメリットに感じてしまうでしょう。
市場価値よりもここまで下がってしまうのは、会社が物件の再販を前提としているためです。
再販する際はリフォームをおこない、買主を見つけます。
こうした工程には当然ながら費用がかかるため、購入価格から差し引く仕組みとなっています。
再販する際は、会社にとっては利益を出さなくてはなりません。
そのため、通常取りも安い価格で買取をおこない、少しでも利益を出せる状態にします。

必ずしも買い取ってもらえるわけではない

買取は販売活動の必要がなく、すぐに現金化できる方法のため、多くの方が魅力的に感じる売却方法です。
しかし、どの物件でも必ず買い取ってもらえるわけではありません。
なかには取引できないと断られてしまう場合もあります。
先述したように会社は、物件の再販を前提に買い取っています。
そのため、お金をかけてリフォームをしても、買い手がつかなさそうだと判断した物件の場合は、取引を断られてしまうのです。
たとえば再販しても人気が低いエリアにある、大きな事件・事故があって有名な物件などの場合は、たとえリフォームをおこなったとしても購買意欲が刺激されにくいです。
あまりにもマイナスポイントが目立つ場合は、買い取ってもらえない点には注意しましょう。
ただし、別の会社に相談すれば、取引をしてもらえるケースもあります。
不動産会社によって買い取ってもらえる物件には違いがあるため、万が一断られてしまった場合はもう一度別の業者を探してみるのもおすすめです。
もしかすると快く受け入れてもらえるかもしれません。
この場合は複数の会社に相談しなくてはならない可能性もあるため、その点を考慮してスケジュールを組まなくてはなりません。

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まとめ

買取と仲介には、販売活動の有無や期間などに違いがあります。
会社に買い取ってもらう場合、すぐに現金化ができて近所の方に知られる心配がありません。
しかし、相場以下の金額で取引するため、高値で売りたい方には不向きです。

高齢化が進む日本社会で、将来的には4人に1人が認知症予備軍になると言われているからこそ、財産管理は家族ぐるみで進めるべきです。
とくに不動産管理は、所有権を持っている方でなければ売却・運用できない規制があるからこそ、財産を無駄にしないためにも早めに対処すると良いでしょう。
本記事では、親が認知症になったときの不動産売却についてお伝えしたうえで、起こりうるトラブルと成年後見制度について解説します。

親が認知症になったら不動産売却はできない？

親が認知症になって、不動産の所有権を持つ家族が意思能力を失った場合は、売買契約ができません。
意思能力とは、自分の決断や行ためによって法律的にどのような結果を生み出すのかを判断できる能力を意味する法律用語です。
つまり「不動産売却をしたら不動産の所有権はなくなる」「不動産売却をすると対価の売却資金を取得できる」などの状況を理解できれば意思能力があると判断します。
一方で、記憶障害やコミュニケーション能力の低下が著しく、不動産会社との話し合いができなかったり手続きで必要な記入ができなかったりするのであれば意思能力はないと判断されるでしょう。
認知症といっても、初期症状から重症までさまざまな段階があるため、「認知症＝不動産売却はできない」とはなりません。
あくまで所有権を持つ方が売却活動や手続きをおこなえる状態であれば、単独であっても不動産の売却はできる可能性があります。
また、身体的な治療のために入院していて直接不動産会社や買主とやり取りができない状態であっても判断能力が十分であれば不動産売却は可能です。
ここでいう判断能力は法律用語で言う意思能力と同じで、病気や怪我で身体的に問題を抱えていても不動産売却には影響しません。
意志能力さえはっきりしていれば、委任状を用意して子どもなどの親族が代理人となって不動産売却を進められます。
ただし、意思能力が十分でないレベルで重症化しているのであれば、親族間であっても委任状を使った不動産売却はむずかしいです。
そもそも委任状とは「自分の代わりにこの方を代理人として任命します」と意思表明する書類であるため、意思能力がなければ代理人を立てる判断もできません。
結果的に、たとえ認知症になる前に親族間で「将来的には子どもに不動産管理を任せる」と口約束していたとしても、法的な効力は持たないため無効となります。
原則として、土地や建物の所有者以外が勝手に売却・運用するのは認められていないため、意思能力がある状態で単独売却するか代理人を立てるなど準備しましょう。

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親が認知症になったら起こりうる不動産売却のトラブル

親が認知症になったからといって、勝手に不動産や貯金などの財産を売却・運用・処分するのは認められておらず、トラブルに発展するケースが多いため気を付けましょう。
まず、親が認知症になって意思能力がなくなったからといって委任状も用意せずに勝手に不動産を売却すると、相続のタイミングで民事訴訟になりかねません。
不動産は所有権を持つ方の名前で名義登記されていますが、名義人以外の方が勝手に不動産を売却して現金化したものを私物化すると相続トラブルに発展します。
本来は不動産を相続する権利のあった親族たちが利益を得られないだけではなく、不動産の相続権を持つ方は遺産相続に関する民事訴訟を起こす権利があります。
そのため、勝手に売却しないのはもちろん、他の親族に勝手に売却されないように注意しましょう。
続いて、認知症の親の介護が必要になった場合、バリアフリー設備や十分な間取りが必要になりますが、意思能力を持たない方に不動産購入はできません。
売買契約を結ぶうえで、買い手の意思能力の有無は必ず確認されるため、基本的には契約が無効となります。
不動産購入に限らず、預貯金を勝手に使ってリフォームしたり物件を購入したりする行為も、相続時トラブルの原因になりかねません。
どうしても介護のためにリフォームや物件購入が必要な場合は、法定相続人に該当する親族に相談したうえで、全員が納得しているか確認しましょう。
最後に、認知症の家族介護が厳しい状態になると施設に入居させなければならないケースも出てきます。
施設に入居するのであれば、初期費用と入居費用で毎月まとまった資金が必要になるため、介護費用を捻出するために不動産売却をする場合は法定相続人たちの許可が必要です。
相続が発生する前であれば、法定相続人から合意を得られないまま不動産売却したところで法的な拘束力はないものの、将来的な相続時には民事訴訟の対象になりかねません。
施設に入居させる場合に限らず、自宅で介護するにしても介護ベッド・おむつなど、初期費用や消耗品で介護をする方に多くの負担がのしかかります。
介護施設や自宅介護のための資金調達を目的として、不動産売却をするのであれば、後からトラブルにならないように介護施設の資料や領収証はすべて保管しておくのが賢明です。

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認知症の親の代わりに不動産売却ができる成年後見制度とは

原則として、親が認知症になった場合、土地や建物の所有権を持つ方に意思能力が残っていなければ、親族であっても勝手に不動産売却はできません。
ただし、親が重度の認知症で意思能力を持っていなくても、成年後見制度を利用すれば財産管理が可能です。
成年後見制度とは、認知症・知的障害など意思能力が十分ではないと判断された方の代わりに、親族や専門家が財産管理をしながら生活を支援する制度となります。
成年後見制度の種類は、法定後見制度と任意後見制度です。
法定後見制度は、すでに認知症になってしまった方の財産を管理したいときに申請をすると、本人の代わりに家庭裁判所が適任かどうかを判断します。
意思能力が皆無な方を保護する後見・意思能力が著しく足りていない方を保護する補佐・意思能力が欠けている方を保護する補助の3種類から、状態に応じて分類されます。
任意後見制度は、認知症や知的障害を患う前に不動産や預貯金の所有権を持つ本人が選び、選ばれた方が所有者の生活を支援するために財産管理が可能です。
法定後見人になれる条件は、親族・弁護士・司法書士・社会福祉士・福祉関係の法人であり、未成年者・破産者・過去に訴訟をした方などは対象外です。
不動産や預貯金などの財産の所有者の意思能力がはっきりとしている間に任意後見制度を利用していれば、本人の希望が尊重されやすいでしょう。
誰を管理者にするのか、どこまで支援してもらうのかまで細かく決められます。
一方で、法定後見制度を利用する場合、後見人に適しているかどうかは職業・経歴・本人との利害関係・その他の事情を考慮して家庭裁判所が決定します。
たとえ本人との関係が良好であったとしても、家庭裁判所が不適切と判断した場合、再度不服申し立てなどはできない点を理解しておきましょう。
また、法定相続人は必ずしも一人とは決められておらず、状況に応じて複数人が選ばれる可能性もあります。

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まとめ

認知症が社会問題として取り上げられている中、親が高齢になっているのであれば、認知症になる可能性を考慮して財産管理の計画を立てるべきです。
基本的に認知症などで意思能力がなくなった場合、親族であっても勝手に不動産の売却・運用はできません。
勝手に手をつけてしまうと相続時にトラブルに発展するリスクもあるため、親族と話し合いをしながら成年後見制度をうまく活用しましょう。